나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13420 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 992-7 위드비엠 제10층 제1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 건물, 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "금천구청역(지하철1호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 제10층 제1001호로서, (사용승인일 : 2020.04.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8m 도로, 동측으로 폭 약 5m 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13420 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 992-7 위드비엠 제10층 제1001호

건물명: 위드비엠

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 공동주택, 근린생활시설로 복합 사용)

감정가: 193,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.5131㎡ (약 1.67평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상업용 건물, 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건이 소재한 건물까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신안산선 "시흥사거리역"도 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 도시 계획 및 토지 이용

대상지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 등기(2020.04.28) 이후 공유자 전원지분 이전(2020.11.05), 주택임차권(2025.01.23. 접수, 임차인 한다솔, 보증금 200,000,000원)이 등기되어 있습니다. 본 경매 개시 결정 등기(2025.11.21. 접수, 채권자 한국주택금융공사)가 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 주택임차권(을5, 임차인 한다솔, 보증금 200,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 권리분석상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차보증금이 경매 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 등기부상 '인수'로 명시된 점은 잠재적 위험 요소로 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리(강제경매개시결정)보다 후순위인 모든 권리(임차권 등기 외)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 한다솔 (한국주택금융공사를 통해 권리행사)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-13

확정일자: 2022-12-19

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 200,000,000원에 대해 배당요구 및 배당신고를 하였으며, 매각으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 관련 법률 전문가를 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 시흥동 지역은 금천구청 및 관공서가 인접해 있고, 지하철 1호선 금천구청역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다. 오피스텔, 상가, 주택 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 문일중학교와 인접해 있어 학생 유동인구도 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 금천구청역, 신안산선 시흥사거리역(예정) 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 금천구청, 홈플러스, 롯데마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 문일중학교, 문백초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권(보증금 2억 원)이 존재하며, 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재된 점은 확인 필요)

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행된 경우, 다른 물건과의 연관성을 파악해야 합니다.

* 주차: 건물 내 주차 공간이 매우 협소하여(총 1대 언급) 차량 보유 시 불편이 예상됩니다.

* 주변 시설: 인근 시흥동 지역에 KCC오토 금천멀티센터 등 차량 정비 시설이 있어, 거주 환경에 민감한 경우 유해시설로 간주될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 건물 내 소형 주거용 또는 업무용 유닛으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성, 협소한 주차 공간, 주변의 차량 정비 시설 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라 상품성이 우수합니다.

* 역세권 인접: 금천구청역과 시흥사거리역(예정) 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

* 소형 면적: 20.24㎡(약 6.12평)으로 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합한 면적입니다.

* 복합 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 다양성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 193,000,000원입니다. 임차인 한다솔의 보증금 200,000,000원이 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'으로 나와 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

이를 토대로 유사 신축 오피스텔의 시세(평당 약 796만원~953만원 이상)를 고려할 때, 본 건의 면적(20.24㎡)과 감정가를 감안하면, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 193,000,000원 내외로 시작할 것으로 보이며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 인수 문제에 대한 최종 법률 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.