나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52233 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 "응암역(지하철 6호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제8층 제804호로서, 외벽 : 몰탈위 타일붙임마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 및 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

①대상물건은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 민간임대주택으로, 주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금171,000,000원) ②기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52233 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층804호

용도: 오피스텔

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

준공년도: 2019년 7월 11일

총 호수: 60세대 (집합건축물대장상 61호)

1.3. 면적 정보

토지면적(토지 지분): 5.22㎡ (약 1.57평)

건물면적(전용면적): 16.93㎡ (약 5.12평)

건물 전체 면적(집계면적): 208.46㎡ (연면적)

토지 전체 면적(대지 면적): 348.1㎡

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 ( HUG의 임차보증금 관련 매수인 면책 확약서 제출 )

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 소규모 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재합니다. 특히 지하철 6호선 "응암역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리(최선순위 담보물권)는 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 서울서부지방법원 2025타경52233 강제경매 개시결정 등기(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(한동현)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-20

* 대항력: 없음

상세 분석:

임차인으로 등기된 주택도시보증공사(HUG)는 본 경매 신청 채권자이기도 합니다. HUG는 임차인 한동현 씨로부터 임차보증금 반환 채권을 양수받았으며, 낙찰자에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금과 관련된 추가적인 부담을 지지 않아도 됨을 의미합니다. 또한, 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 등기부 현황

* 소유권이전(매매): 박원준 (2020-02-14, 168,000,000원)

* 주택임차권: 한동현 (2024-02-19, 171,000,000원, 말소 예정)

총 채무 총액: 171,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

응암동 일대는 주거지역과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 대상 물건이 위치한 동인에버빌은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있으며, 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 이용 현황

건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 대상 호실은 오피스텔로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 6호선 응암역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다. 인근에는 이마트 은평점과 같은 대형마트가 있어 쇼핑이 용이하며, 신진과학기술고등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 주변 환경 및 잠재적 혐오시설

주변에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 학교 인근이므로 학생 통행량이 많은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자가 토지를 취득할 경우 관련 법규에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. 단, 국내 거주 내국인이 주거 목적으로 취득하는 경우에는 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 취득 전 관할 구청을 통해 정확한 허가 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 (확약서 내용)

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 매수인 부담 리스크는 해소되었으나, HUG의 확약 내용 이행 여부 및 잔금 납부 시점과 관련된 절차를 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 내에 있어 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다. 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규의 상세 내용은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동의 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이어서 내부 컨디션이나 관리 측면에서 이점이 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 등은 모두 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 특히, 임차인이자 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 잔존 청구권을 포기하겠다는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 관련 위험은 완전히 해소되었습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, 다양한 법적 규제(지구단위계획, 높이 제한 등)가 적용되고 있어 취득 시 관련 절차 및 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 도보 이용 가능 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공 건물로 최신 시설 및 깔끔한 관리가 기대됩니다.

* 임차보증금 리스크 완전 해소: HUG의 확약으로 낙찰자의 임차보증금 관련 추가 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설 인접: 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 174,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 1월): 160,000,000원 (전용면적 16.65㎡, 약 5.04평)

* 본 물건 전용면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

최근 거래된 유사 물건(전용 16.65㎡)이 1억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(전용 16.93㎡)은 감정가 1억 7천4백만원 수준에서 시세가 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 낙찰자가 인수하는 권리가 없고 HUG의 확약으로 보증금 관련 위험이 해소되었기에, 감정가 및 최근 시세를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

잠재적 리스크(토지거래허가구역 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 165,000,000원 (1억 6,500만원) ~ 175,000,000원 (1억 7,500만원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근을 고려한 최적 입찰가 제안: 170,000,000원 (1억 7,000만원) .

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.