나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13360 [1] 서울특별시 금천구 가산동 470-1 가산역반도아이비밸리 제6층 제606호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철1,7호선 "가산디지털단지역" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 제6층 제606호로서, (사용승인일: 2023-02-17) 외 벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접 합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012- 07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2015-07-08)<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13360 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 470-1 가산역반도아이비밸리 제6층 제606호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 건물 규모: 17층 중 6층 (사용승인일: 2023.02.17)

* 감정가: 666,000,000원

* 토지 면적: 19.09㎡ (약 5.77평)

* 건물 면적: 73.59㎡ (약 22.26평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 국민은행 (갑3 임의경매 권리자)

* 특이사항: 유동화물건, 토지 상 별도등기 (구분지상권) 존재.

* 주의 사항: 임대관계 미상.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대에 위치하며, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 제반 교통 여건이 양호합니다.

* 도로: 본건 서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.05.11. 접수, 554,400,000원) [cite: assumed from data].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지(을구 1번) 구분지상권 설정 [cite: assumed from data]. 이는 매각 이후에도 존속하므로 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차보증금: 0원 [cite: assumed from data].

* 임대관계: 미상 [cite: assumed from data].

* 주의: 임대 관계가 미상임에도 불구하고, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT, 산업단지로, 수많은 기업과 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 유사시설: 본건이 위치한 가산역반도아이비밸리 주변으로는 다수의 지식산업센터, 아파트형공장, 오피스텔 등이 분포하고 있어 산업 생태계가 잘 갖추어져 있습니다.

* 접근성: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 인접하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 이는 기업 및 방문객의 편리성을 높입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에는 쇼핑과 식사를 동시에 즐길 수 있는 마리오아울렛, W몰, 현대시티아울렛 가산점 등 대형 쇼핑몰이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 다이소, 슈퍼마켓 등 생활 편의 시설도 찾아볼 수 있습니다.

* 문화/휴식 공간: 금천예술공장, 독산동 예술 거리 등이 있으며, 가산 가족 공원, 안양천 인근의 녹지 공간을 통해 휴식을 취할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설이 두드러지게 언급된 정보는 없으나, 일반적인 도시 지역에서는 하수 처리장, 소각장 등 과거 혐오시설이 문화 공간으로 재탄생하는 사례가 있습니다. 그러나 본건의 즉각적인 인근에서 그러한 시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 (토지 구분지상권): 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있습니다. 이는 건물 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리의 내용, 범위, 존속 기간 등을 반드시 확인하고 전문가와 상의해야 합니다 [cite: assumed from data].

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 보증금, 차임, 계약 기간 등 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 이로 인해 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다 [cite: assumed from data].

* 유동화 물건: 유동화된 물건의 경우, 일반 경매 물건과 다른 특수한 권리 관계나 절차가 존재할 수 있습니다. 철저한 사전 조사가 요구됩니다 [cite: assumed from data].

* 공급 과잉 가능성: 가산디지털단지 내에 최근 지식산업센터 공급이 많아지면서 공실률 상승 및 가치 하락에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본 물건의 향후 공실 위험 및 임대료 수준에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지에 위치하며, 2023년에 사용 승인된 신축급 지식산업센터라는 장점을 가지고 있습니다 [cite: assumed from data]. 가산디지털단지역과의 높은 접근성과 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라는 매력적인 투자 요인입니다. 그러나 토지에 설정된 말소되지 않는 구분지상권과 파악되지 않은 임대 관계는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다 [cite: assumed from data]. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 구체적인 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 임대 수익 창출이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 풍부한 기업 수요와 높은 접근성을 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 2023년 준공된 건물로, 현대적인 시설과 관리 상태에 대한 기대감이 높습니다 [cite: assumed from data].

* 지식산업센터 시장: IT, 첨단 산업 기업들의 밀집 지역 특성상, 지식산업센터에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 건물과 토지 지분을 동시에 취득하여 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 666,000,000원

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다 [cite: assumed from data].

* 예상 입찰가는 감정가, 물건의 현황, 권리 분석 결과(특히 구분지상권의 영향), 시장 상황, 명도 용이성, 향후 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 명확한 구분지상권의 내용 확인 및 그에 따른 가치 하락분을 산정하고, 임대관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기간을 예측하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.