나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경779 [1] 서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제7층 제723-에프호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 독산역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 상업용 및 업무용건물, 오피스텔 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 독산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건 내 제7층 제723-에프호로서, (사용승인일: 2021-08-24) 외벽: 커튼월 마감 등 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터,지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약20미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 철도(저촉), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 도시관리계획 입안중(2024-04-18)(철도).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경779 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 673번지 에이피타워 제7층 제723-에프호에 소재하고 있으며, 용도는 지식산업센터입니다.

감정평가액은 358,000,000원이며, 토지면적 14.81㎡(약 4.48평)과 건물면적 56.03㎡(약 16.95평)이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2021년 8월 24일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 지식산업센터, 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 위치하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제7층에 속해 있습니다.

물건지 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 1월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 332,400,000원)입니다.

경매개시결정등기는 2025년 11월 20일에 국민은행에 의해 접수되었으며, 채권액은 280,930,411원입니다.

전체 등기부채권 총액은 332,400,000원입니다.

임차인 현황으로 WENGUAN이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전 1건, 신탁등기 말소 1건, 근저당권 1건, 임의경매 1건이 확인됩니다.

가장 중요한 사항은 "별도등기"로, 물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "1토지 (을구 35번 지상권)"이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리로서, 지상권은 타인의 토지를 사용하기 위한 권리로 부동산 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

가산동 지역은 지하철 1호선과 7호선이 교차하는 역세권 상권으로, 경인고속도로, 서부간선도로 등 교통망이 발달해 있습니다.

지식산업센터와 대형 쇼핑몰이 복합된 독특한 구조로, 주중에는 오피스 밀집 지역으로서 직장인 수요가 외식업과 서비스업을 지탱하며, 주말에는 쇼핑몰 방문객으로 상권이 활성화되는 특징을 보입니다.

특히 외식업 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 한식 업종의 경우 서울시 평균 대비 높은 영업이익을 기록하는 등 성장 가능성을 보이고 있습니다.

주변 지역은 지식산업센터, 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 비즈니스 및 업무지구 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 가산디지털단지는 대규모 산업단지 및 업무지구이므로 관련 편의시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

가산디지털단지는 대표적인 IT 및 업무 중심지로, 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 식당가 등이 밀집해 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

단지 내 및 인근 지역에는 식당, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "별도등기"로 기재된 지상권의 존재입니다.

이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 토지 사용에 대한 제약이나 추가적인 금전적 부담(지료 지급 등)이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 범위, 존속 기간 등을 면밀히 확인해야 합니다.

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 철도(저촉), 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제사항이 적용되고 있습니다.

특히 "교육환경보호구역"은 서울시남부교육지원청에 확인이 필요하며, "철도보호지구" 관련 규제도 있을 수 있습니다.

"도시관리계획 입안중(철도)" 사항은 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 확인이 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 15일 ~ 2026년 12월 31일)이 있으나, 이는 특정 대상자(외국인 등)나 용도에 한정될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터 건물로서, 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

임차인이 없어 명도 부담이 없고, 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 등기부상 "별도등기"로 명시된 지상권의 존재는 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 권리로서, 부동산의 가치를 크게 하락시키거나 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

따라서 지상권의 상세 내용 파악 및 이에 따른 투자 가치 판단이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있음.

가산디지털단지라는 서울 서남부의 주요 업무지구에 위치하여 직장인 수요가 풍부함.

독산역 및 대중교통 접근성이 우수함.

명도 대상 임차인이 없어 명도 절차가 간편함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 358,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 "지상권"이라는 중대한 인수 권리가 존재하므로, 해당 지상권으로 인한 가치 하락분을 매우 신중하게 반영해야 합니다.

일반적으로 지상권이 존재하는 부동산의 경우, 권리 분석 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 해당 권리가 낙찰자에게 미치는 영향을 정확히 파악한 후, 시장 가치 대비 현저히 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 지상권의 구체적인 내용(존속 기간, 지료 등)과 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 함께 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 지상권의 부담으로 인해 감정가보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.