나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13331 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2, 5호선 '까치산역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.04.12) 외벽 : 석재 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13331 (1)

채권자: 김OOOOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2017.04.12

총 세대수: 10세대 (집합건축물대장상)

1.3. 면적

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.85㎡ (약 6.61평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 209,000,000원

최초 감정가 (2025-09-15): 209,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위가등기, 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되지 않음)

특수물건정보: 선순위가등기, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 석재 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 신정초등학교 동측 인근 위치

* 지하철 2, 5호선 까치산역 근거리 위치

* 주위는 주거 지역 및 근린생활시설 혼재

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 건물의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다. (말소기준권리: 2021.06.28. 주택도시보증공사 가압류)

* 갑1 (2017.05.23.) : 소유권보존 (배현경)

* 갑2 (2020.02.05.) : 소유권이전 (한순혜) - 매매

* 갑3 (2020.02.05.) : 소유권이전청구권가등기 (채제두) - 매매예약 (인수 대상)

* 갑4 (2021.06.28.) : 가압류 (주택도시보증공사) - 금685,000,000원 (말소기준권리)

* 갑5 (2022.01.21.) : 압류 (강서세무서장) - 말소

* 갑6 (2025.11.21.) : 강제경매 (김상원외 1명) - 금180,000,000원 (본 경매 사건) - 말소

* 갑7 (2026.07.10.) : 압류 (서울특별시) - 말소

* 갑8 (2026.08.31.) : 압류 (수원시) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 6월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매수인 인수 권리

* 소유권보존 (갑1) 및 소유권이전 (갑2) 등기는 선순위 권리에 해당하며, 말소되지 않고 등기부상 존속합니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑3)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가등기는 매매예약으로, 해당 예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (법원 감정평가서 요약 기준)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김상원

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017.10.20

* 확정일자: 2017.09.26

* 배당신고일자: 2025.11.14

* 대항력: 있음

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 판단하였습니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이므로, 보증금 회수 여부와 관계없이 거주할 권리가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재 지역은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있습니다. 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건축물 용도 및 규모

건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택:10세대)'으로 등재되어 있습니다. 이는 소규모 공동주택 단지로서, 지역 내에서 개별적인 건축물들의 평균적인 연식과 규모를 고려할 때, 비교적 최근에 준공된 건물(2017년)로서의 장점을 가질 수 있습니다.

4.3. 부동산 시장 동향 (주변 시세 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 다세대 주택들의 가격대는 다음과 같습니다.

* 2019년 준공, 19.98㎡(약 6평) 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,810,000원)

* 1986년 준공, 37.44㎡(약 11.3평) 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,010,000원)

* 2002년 준공, 37.56㎡(약 11.4평) 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,260,000원)

본건은 29.99㎡(약 9.07평) 면적에 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 신축 연식 대비 감정가는 209,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 최근 시세와 비교 시, 면적 및 연식을 고려했을 때 적정 수준으로 보이나, 최고가 거래 사례보다는 낮습니다. 다만, 다세대 주택의 경우 개별 건물의 상태, 층수, 향 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'신정초등학교'가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 다세대, 단독주택 위주로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 상실 위험 (가등기)

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기 (갑3)입니다. 이 가등기가 담보 가등기가 아닌 일반 매매예약 가등기로서, 가등기권자가 매매예약 완결권을 행사할 경우, 매수인은 낙찰받은 부동산의 소유권을 완전히 상실할 위험이 있습니다. 이는 투자금 전액을 잃을 수 있는 매우 치명적인 위험 요소입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인은 보증금을 회수하기 전까지 거주할 권리가 있습니다. 임대차 관계가 명확히 정리되지 않을 경우, 명도에 어려움이 있거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항, 가축사육제한, 원추표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 입지 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 선순위로 존재하는 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수되며, 해당 가등기권자가 매매예약 완결권을 행사할 경우 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재도 명도 및 보증금 관련 불확실성을 더합니다. 따라서 이러한 중대한 권리상의 하자 및 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는, 법률적 검토 및 해결 능력이 있는 전문가나 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식의 도시형생활주택이라는 점

* 지하철역과 초등학교 등 기본적인 생활 인프라 접근성

* 만약 가등기 및 임차인 문제가 해결된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회

9. 예상 입찰가

본건은 소유권 상실 위험을 내포한 가등기 인수 조건으로 인해, 낙찰 시 투자금 전액 손실의 가능성이 매우 높습니다. 법원 감정가는 209,000,000원이지만, 이러한 중대한 위험을 고려했을 때, 보수적이고 투기적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 가등기(갑3)는 매매예약 완결 시 소유권 상실로 이어질 수 있는 치명적인 권리입니다.

* 대항력 있는 임차인(김상원)의 보증금 180,000,000원이 인수되지 않는 것으로 판단되나, 명도 관련 위험은 상존합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 산정하기 어렵습니다. 투자자는 잠재적 손실 위험을 충분히 고려하여, 감정가의 50% 이하 수준에서 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 고려해볼 수 있으나, 이는 높은 위험을 감수하고 투기적 관점에서 접근하는 경우의 가격이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 면밀한 상담 후 결정하시기 바랍니다.

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

* 가등기 관련 법적 검토 및 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.