나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104402 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브/경사지붕)지붕 지상5층건내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 개인소유의 노폭 약 3m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104402 (1)

소재지

서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 4층402호

용도

다세대주택

감정가

290,000,000원

토지면적

28. 88㎡ (약 8.74평)

건물면적

46. 30㎡ (약 14.01평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (등기부상 확인)

건축년도

2013년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 소재하며, "당곡중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 석재 외장재, 창호는 새시로 마감되었습니다. 건축년도는 2013년으로 비교적 신축에 해당합니다.

이용상태

건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 이루어진 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 약 3m 폭의 개인 소유 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 매수자를 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 을구 순위 제5번 임차권등기가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. (2024.01.18. 접수)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 매수인이 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위 제5번)가 있으며, 임대차보증금 210,000,000원으로 확인됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 없으나, 전입일자가 비교적 최근입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이갑영)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-21

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 보증금은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

총 인수 보증금

210,000,000원

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 동작구 상도동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 거래: 전용면적 55.64㎡, 640,000,000원 (약 6.4억원)

* 2025년 7월 거래: 전용면적 41.1㎡, 695,000,000원 (약 6.95억원)

* 2025년 7월 거래: 전용면적 41.16㎡, 740,000,000원 (약 7.4억원)

이 정보는 주변의 다른 다세대 빌라 거래 사례이며, 본건 물건(46.30㎡)의 감정가 290,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 제공된 시세 정보에 따르면 제곱미터당 약 1,150만원에서 1,800만원 수준으로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건은 2013년에 건축된 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 290,000,000원으로 책정되어 있어, 주변 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 검색 결과, '카리스빌'이라는 이름의 건물이 다른 지역(예: 한남동)에도 존재하나, 본건 소재지(상도동 301-73)의 '카리스빌'은 2013년 건축된 다세대주택으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 주변으로는 상도동의 일반적인 생활 편의시설들이 분포하고 있습니다. 주변 지도를 통한 직접적인 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다 [cite: none].

주변 교육시설

* 당곡중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변 환경

다세대, 다가구, 아파트 등이 혼재된 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수

대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상

상도동 301-73 카리스빌 4층 402호에 대한 임대관계는 미상입니다.

토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 매수자에 한해 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 매수인에게는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 향후 매각 시점에 따라 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2013년에 건축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 깔끔한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건의 감정가가 현재 시장 가치 대비 상당히 낮게 책정되어 있을 가능성이 있어, 잠재적인 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금을 감안한 투자 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년) 건물로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

* 인수되는 임차 보증금(210,000,000원)을 고려하더라도, 총 투자 비용 대비 수익률 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원이며, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 총 부담액은 최소 500,000,000원 (290,000,000 + 210,000,000)이 됩니다.

제공된 주변 다세대주택의 최근 실거래가(약 6.4억 ~ 7.4억 원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 총 부담액인 500,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여 500,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 입찰가 제시는 제공된 정보에 한정된 분석이며, 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.