나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [4] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층 제110호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2016-05-09)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경563 (4)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호

건물명: 하우스디 비즈

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

토지지분: 17.25㎡ (약 5.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.84㎡ (약 19.62평)

건물지분: 64.84㎡ (약 19.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

사용승인일: 2016년 05월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '영문초등학교'가 남측 인근에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 지하철 2호선 '도림천역'이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2024년 03월 04일 접수된 주식회사리얼티뱅크 근저당 (채권 최고액 816,000,000원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소될 권리: 모든 근저당 및 임의경매 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상으로는 인수되는 권리가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 육성푸드주식회사

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 01월 26일

* 대항력: 있음

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 육성 이 존재합니다. 임차인은 25,000,000원의 보증금과 월 2,000,000원의 차임을 지급하고 있으나, 확정일자를 받지 않아 경매 절차에서 배당을 받을 수 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액이며, 이는 별도로 고려되어야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 993,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 영등포구 문래동 일대는 과거 제조업 중심지에서 첨단 산업 및 IT 기업, 문화예술 공간이 공존하는 복합적인 지역으로 변화하고 있습니다. 특히 하우스디 비즈는 아파트형 공장 및 지원시설로, 본 건(근린생활시설)은 이러한 배후 수요를 바탕으로 식당, 카페, 편의시설 등의 업종 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 배후 수요

인근의 아파트형 공장, 오피스 빌딩, 다세대 주택 등의 종사자 및 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 영문초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 도림천역 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 인근 지역 내 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거, 업무, 상업, 공업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(육성푸드주식회사) 존재: 확정일자가 없어 배당받지 못하므로, 보증금 25,000,000원 전액 인수 시 낙찰자의 실질 취득 비용이 증가합니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

* 토지이용계획: 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법규의 영향을 받을 수 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 영등포구 문래동에 위치한 하우스디 비즈 내 근린상가 물건으로, 역세권에 인접하여 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 업종의 시설들이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 풍부한 지역입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 반드시 고려해야 합니다. 이 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 지하철 2호선 도림천역 역세권으로 출퇴근 및 방문객 접근성이 뛰어납니다.

* 배후 수요: 문래동 일대의 아파트형 공장, 오피스, 주거 단지를 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물로, 시설 노후화로 인한 수리 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 258,000,000원에서 임차인 인수 보증금 25,000,000원을 고려하여, 본건의 총 실질 취득 비용은 (입찰가 + 25,000,000원)이 됩니다.

이에 따라, 권리 분석 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 예상 입찰가를 210,000,000원에서 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.