나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [4] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [4] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호 근린생활시설 경매

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서울남부지방법원 경매12계 2025타경563 | 소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 258,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경563 (4)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 258,000,000원

토지면적: 17.25㎡ (지분율 1725)

건물면적: 64.84㎡ (지분율 6484)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 물건 현황 및 특징

용도: 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층입니다. (사용승인일: 2016-05-09)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

도로 상태: 남서측으로 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

기타 제한: 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있으나, 일반적인 건물 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 진행구분

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

건물 및 토지 면적에 대한 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 소유자 및 채무 관계

소유자와 채무자가 문OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

경매는 채권자의 임의경매 신청에 의해 진행 중입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다.

현장 조사 시 임차인 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요하며, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리가 있는지 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 문래동 일대의 공업 및 업무시설 밀집 지역과 주거지역이 혼재하는 곳에 위치합니다.

주변에 업무시설 및 아파트 단지 등이 혼재하여 배후 수요는 존재하나, 지하층 상가의 특성상 가시성 및 접근성이 지상층에 비해 떨어질 수 있습니다.

주변 상권의 업종 분포 및 유동 인구를 면밀히 분석하여 적합한 용도를 설정하는 것이 중요합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 '영문초등학교'가 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지하층 상가의 한계

본건은 지하층에 위치한 근린생활시설로, 지상층 대비 임차인 모집 및 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

환기, 채광, 접근성 등의 물리적 제약이 존재할 수 있으며, 이에 따른 임대료 수준 및 공실 위험을 고려해야 합니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(명도 지연, 예상치 못한 인수 권리 발생 등)에 대비해야 합니다.

입찰 전 반드시 현장조사 및 관할 법원 정보를 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

5.3. 준공업지역의 특성

본건이 위치한 준공업지역의 특성상 향후 지역 개발 계획 및 용도 변경에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동 준공업지역에 위치한 비교적 신축급(2016년 사용승인) 오피스텔/지식산업센터 복합 건물의 지하층 근린생활시설입니다.

감정가 258,000,000원으로 면적 대비 절대 가격 부담이 크지 않으나, 지하층이라는 입지적 한계와 임대차 관계 미상이라는 리스크를 안고 있습니다.

지하철역(도림천역) 인근의 양호한 교통 접근성을 바탕으로 주변 배후 수요를 흡수할 수 있는 업종(예: 스크린 골프, 창고, 특수 학원 등)으로의 활용 방안을 모색해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

경매를 통한 저가 매수의 기회: 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

준공업지역 내 근린생활시설: 업무 시설 및 주거 시설 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

6.3. 추천 전략

정확한 임차인 및 명도 리스크 분석을 최우선으로 진행해야 합니다.

주변 지하층 상가 및 유사 면적 상가의 실거래가 및 임대 시세를 파악하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

지하층의 단점을 보완할 수 있는 수익성 높은 업종으로의 임차 수요를 선제적으로 파악한 후 입찰하는 것이 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계