나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70765 [1] 경기도 광주시 추자동 471-14 지1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황상 출입문 표시는 101호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 성남지원 2024타경70765 (1)

소재지: 경기도 광주시 추자동 471-14 지1층101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물 면적: 81.93㎡ (약 24.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 59.20000000000001㎡

건물 지분: 81.93㎡

준공 연도: 2015년 8월 25일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 눈에 띄지 않아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 정확한 편의시설, 교육시설, 교통망 등은 5.생활정보 섹션에서 상세히 다룹니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

주요 채권자는 김OO이며, 본 건은 강제경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 236,157,500원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2022년 1월 5일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2022년 4월 13일 접수된 박지민의 근저당권 (을7)입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (을7, 갑12, 갑13, 갑14, 갑16, 갑17, 갑18)

* 인수되는 권리: 을구 8번 주택임차권(권리자: 김재완, 금액: 150,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* '한솔파크빌(다동)'의 전용면적 48.15㎡ (약 14.56평) 물건이 2026년 5월 9일 135,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2002년)

* '우성(102동)'의 전용면적 55.82㎡ (약 16.89평) 물건이 2026년 5월 27일 14,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2014년)

* '그랜드빌(101동)'의 전용면적 67.49㎡ (약 20.42평) 물건이 2026년 5월 15일 140,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2016년)

최근 거래된 매물들의 면적당 가격은 약 210만원/㎡ ~ 280만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적(81.93㎡)을 고려할 때, 이와 유사한 시세 범위를 적용하면 시장가치는 대략 200,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 물건은 지1층에 위치하여 일반적인 층수보다는 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 210,000,000원으로, 최근 거래 사례의 상단 범위와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 해당 주소지 주변은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병의원 등)은 차량 이동 시 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 상세한 편의시설 정보는 주변 지역 탐문이나 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설의 접근성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 차량을 이용한 통학이 필요할 수 있습니다.

5.3. 교통

* 주요 도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 지역적 특성에 따라 달라질 수 있으나, 추자동 일대는 시내버스 노선이 운행되고 있을 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시 광주시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 법적 절차 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 물건이 지1층에 위치해 있어 자연 채광, 통풍, 습기 등에 대한 우려가 있을 수 있으며, 이는 향후 되팔거나 임대할 때 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* '현황상 출입문 표시는 101호임'이라는 문구는 실제 출입구 사용 및 접근성에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 조건이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 210,000,000원이며, 인근 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 135,000,000원에서 140,000,000원 수준의 거래 사례가 있습니다.

인수해야 할 보증금이 상당한 금액이므로, 입찰 시 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치 및 감정가 대비 충분히 낮은지를 면밀히 검토해야 합니다. 지1층이라는 점과 중복사건이라는 점도 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 조건은 높은 위험 부담을 수반하지만, 만약 인수 보증금을 제외한 실제 입찰가가 매우 낮게 결정된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 회복 또는 해당 지역의 개발 호재 발생 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 가치를 최근 거래 사례와 감정가를 바탕으로 보수적으로 약 200,000,000원으로 추정합니다.

매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 150,000,000원입니다.

따라서, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 이하로 형성되어야 투자 메리트가 있다고 판단됩니다.

매수인의 총 매입 비용을 약 195,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 목표로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

* 예상 총 매입 비용 목표: 약 195,000,000원

* 예상 입찰가 = 예상 총 매입 비용 목표 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 195,000,000원 - 150,000,000원 = 45,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원으로 제안합니다.

입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태, 임차인과의 소통, 주변 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.