나이스옥션 법원경매 광주 2024타경77977 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 OOO OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관, 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성된 주거 및 상업지대로, 상업지대로서의 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 에이동 2층 202호로서,
외벽 : 노출콘크리트패널 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 새시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, (주)에코퓨어셀 입간판이 부착되어 있음.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공장, 제2종근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경77977 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 제2층 제에이-202호

건물명: 게토333 지식산업센터 (Getho 333 Knowledge Industry Center) [cite: JSON 표제부]

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 제2종근린생활시설) [cite: 1, JSON 표제부]

감정가: 121,000,000원

토지 면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

토지 지분: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물 면적: 38.80㎡ (약 11.74평) [cite: 1, JSON 전유부]

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하남농업협동조합 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 [cite: 1, JSON 표제부]

건물 층수: 4층 건물 내 2층 [cite: 1, JSON 표제부]

1.2. 입지 조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 남측 인근

* 주변 환경: 공공기관, 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성된 주거 및 상업지대

* 교통 상황: 간선도로변에 위치하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 교통 상황은 무난함

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구

* 인접 도로: 북측 약 20미터 내외 포장도로에 접함

* 건축물대장상 용도: 공장, 제2종근린생활시설 [cite: JSON 표제부]

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하남농업협동조합, 2022-08-10)

* 등기부채권 총액: 197,750,931원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김향미 (상호: ㈜에코퓨어셀)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-09

* 확정일자: 2024-09-05

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 있음

* 참고사항: 2025.11.04.자 주식회사 에코퓨어셀 대표 김향미로부터 보증금 5,000,000원을 반환받은 취지의 배당배제 신청서가 접수되었습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 분석

* 주요 입지: 빛가람 혁신도시 내 한국전력공사 인근에 위치

* 주변 환경: 공공기관 밀집 지역으로, 대규모 아파트단지 및 상업시설이 인접하여 기본적인 수요층 확보 가능

* 발전 가능성: 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 지역 발전 잠재력 보유

* 접근성: 간선도로에 인접하고 도로망이 양호하여 접근성이 뛰어남

1.5. 생활 정보

* 주요 시설: 한국전력공사를 포함한 다수의 공공기관, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 인접하여 직주근접성이 우수함

* 교통: 간선도로변에 위치하며 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 대중교통 이용 및 자가용 이용이 편리함

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 나주혁신도시 외곽으로 축사 및 퇴비 공장이 존재하며 이로 인한 악취 민원이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮으나, 민감하신 분은 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김향미(㈜에코퓨어셀)는 2022-02-09 전입일 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 5,000,000원 및 차임 500,000원의 계약 조건이나, 2025.11.04.자 보증금 반환 취지의 배당배제 신청서가 접수된 점을 고려하면 배당 절차 진행 시 낙찰자가 부담할 보증금이 없을 가능성이 있습니다. 그러나 배당 절차가 원활히 진행되지 않거나 예상치 못한 변수가 발생할 경우, 해당 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 용도: 지식산업센터(공장)로, 일반 상가나 사무실에 비해 임대 및 매매 수요층이 제한적일 수 있습니다. 특정 업종에 대한 임대 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계: 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 근저당권(을1)이 말소기준권리가 되어 이를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 권리관계의 복잡성으로 인해 최종적인 말소 및 인수 관계 확인에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람혁신도시 내 한국전력공사 인근이라는 우수한 입지를 갖춘 지식산업센터입니다. 편리한 교통과 주변 상업 및 주거 환경은 기본적인 가치를 뒷받침합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 배당배제 신청서 접수 여부는 잠재적 인수 보증금 발생 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석 및 배당 관련 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 지식산업센터라는 용도의 특성을 고려하여 해당 지역의 산업 동향 및 임대 수요를 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 빛가람 혁신도시 내 공공기관 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 미래 가치: 혁신도시 개발, 연구개발특구 지정 등 지역 성장 잠재력 보유

* 접근성: 광역 교통망 및 지역 도로망이 잘 갖춰져 있어 물류 및 인력 이동 용이

* 시세차익 기대: 권리 및 임차인 관련 이슈로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 향후 가치 상승 잠재력 보유

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 인수 보증금 합계 0원 명시 및 배당배제 신청서 접수 근거)

* 주변 시세 및 실거래가 조사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 권리 리스크(대항력 있는 임차인) 및 건물 용도(지식산업센터)를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준을 예상 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 84,700,000원 ~ 96,800,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (이는 추정치이며, 반드시 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.