나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7439 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 257-14 동부 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7439 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 257-14 동부 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경7439 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 동부9길 10, 2층201호 (동부) | 감정가: 62,000,000원 | 최저가: 62,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. Title

1.1. Subtitle

Main Body:

1.2. 물건 기본 정보

1.3. 입지조건

1.4. 권리분석

1.5. 상권분석

1.6. 생활정보

1.7. 잠재적 리스크

1.8. 종합 의견

1.9. 투자 포인트

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1. 울산지방법원 2024타경7439 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 257-14 동부 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

본 건의 감정가는 62,000,000원이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 양OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 34.97㎡ (약 10.58평)입니다.

건물 면적은 49.44㎡ (약 14.96평)입니다.

본 물건은 다세대주택으로, 건물 면적이 전용면적으로 활용됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리에 위치하고 있으며, "언양초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 양OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

강제경매의 경우, 통상적으로 매각을 통해 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

다만, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리나 법률에 의해 소멸되지 않는 권리(예: 일부 임차권, 유치권, 법정지상권 등)가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

정확한 권리관계는 법원에서 제공하는 매각물건명세서 및 기타 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

제공된 정보 상으로는 특이사항이나 특별히 인수해야 할 권리가 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 언양읍 동부리는 주거 밀집 지역을 중심으로 근린생활시설 및 상업시설이 공존하는 복합 상권입니다.

주변에 다양한 종류의 상가 및 숙박시설 등이 분포하고 있어 지역 내 소비 수요를 충족시키고 있습니다.

최근 울산시가 추진하는 도시기본계획에 따라 언양 지역이 향후 울산의 주요 신도시로 발전할 가능성이 높아지고 있어, 지역 상권의 성장 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 언양초등학교와 인접해 있어 자녀의 등하교가 편리합니다.

다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 차량 접근성과 대중교통망 또한 보통 수준으로 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

언양읍은 울산광역시 외곽에 위치하나, KTX울산역과의 접근성 및 주변 개발 계획으로 인해 점차 생활권이 확장되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 상, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 특히 가축사육제한구역 지정은 인근에 축사 등이 존재할 가능성을 시사하며, 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다. [Appraisal]

과거 언양읍 송대지구 도시개발사업에서 사업비 부족으로 인한 도로 개설 지연 등 개발 과정의 어려움이 있었던 사례가 보고된 바 있어, 향후 지역 개발 및 건축 규제 관련 사항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 저렴한 감정가에 비해 양호한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다.

언양초등학교 인근에 위치하며, 향후 언양 지역의 도시 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 부담과 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

강제경매 물건으로서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 의사결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

저평가 가능성: 감정가 6,200만원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

미래 가치: 울산 제2도심으로의 성장 가능성이 있는 언양 지역의 개발 계획과 맞물려 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 임대 수익: 다세대주택으로서 직접 거주하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 유연성을 가지고 있습니다.

교통 및 교육 환경: 언양초등학교 접근성이 좋으며, 지역 내 교통망도 보통 수준으로 가족 단위 거주자에게도 적합합니다.

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법원 정보

울산지방법원 경매1계