나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113259 [1] 울산광역시 북구 화봉동 645-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 화봉동 소재 '화봉중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 농경지, 공항 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 정방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측을 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트구조지붕 2층 건으로 외벽: 치장벽돌 및 치장타일 붙임 등 마감. 내벽: 벽지마감 및 타일 붙임 등 마감. 창호: 샷시이중창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 물건 ㄱ: 샷시조 판넬지붕 단층(다용도실) 약 1.2㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경113259 (1)

소재지: 울산광역시 북구 화봉동 645-7

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산원예농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 207.40㎡ (약 62.74평)

건물면적: 179.44㎡ (약 54.28평)

건물 제시외면적: 1.2㎡ (다용도실, 샷시조 판넬지붕 단층) (참고: 제공된 226000.00㎡는 실제 면적 오류일 가능성이 매우 높음)

1.3. 감정가

감정가: 585,614,240원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 화봉동에 위치하며, '화봉중학교' 북측 인근 지역입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 농경지 등이 혼합된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구)으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 택지개발지구(화봉지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2014-12-09 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 여기에는 을6, 을7, 을8 근저당권, 갑9, 갑7 임의경매개시결정, 갑10, 갑8 압류 등이 포함됩니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 분석)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-12-16

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008-11-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 기재되었으나, 실제 인수 여부 및 법적 관계 확인 필요)

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-12-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 319,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 319,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 화봉동 831번지 행복빌라A동 (2002년식, 66.42㎡): 2026년 1월/3월 매매가 10,650만원 (약 10억 6천 5백만원)

* 화봉동 652번지 황토방빌라2차 (1998년식, 76.37㎡): 2026년 5월 매매가 10,300만원 (약 10억 3천만원)

이 정보는 다세대/빌라 시세로, 본건과 같은 단독주택의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대주택보다 훨씬 넓은 대지 면적을 가지고 있습니다. 따라서 단독주택으로서의 가치를 별도로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 화봉중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 기타

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역에 해당하여 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 여부, 권리 분석 및 명도 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 면적 오류 가능성

제공된 '건물 제시외면적' 226,000.00㎡는 일반적인 주택 규모를 고려할 때 명백한 오류일 가능성이 매우 높습니다. 건물감정평가요항표에 '부합물 및 종물'로 약 1.2㎡의 다용도실이 언급되어 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 제시외건물의 정확한 현황을 파악해야 합니다.

6.3. 개발 제한사항

토지이용계획상 장애물제한표면구역(공항시설법) 등 일부 개발 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 화봉동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 넓은 토지면적(207.40㎡)과 적절한 규모의 건물(179.44㎡)을 갖추고 있어 활용 가치가 있습니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 인수 부담이 없음을 의미하지 않으므로 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외건물의 면적 표기에 심각한 오류가 있을 가능성이 높아, 정확한 현황 파악을 위한 현장 조사가 매우 중요합니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 해결한다면, 잠재적으로 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화봉중학교 인근의 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 입지적 안정성이 있습니다.

* 넓은 대지 면적은 향후 증축, 재건축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 권리 관계(대항력 있는 임차인, 제시외 건물)를 철저히 분석하고 명도 계획을 수립한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보증금 인수 여부

기재된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박 의 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.2. 시세 대비 분석

제공된 주변 다세대/빌라 매매 시세는 본건 단독주택의 직접적인 비교 가치로는 한계가 있습니다. 본건은 감정가 585,614,240원이며, 넓은 대지 면적을 고려할 때 시세는 이와 유사하거나 더 높을 수 있습니다.

경매 시장에서 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보이나, 본건의 경우 권리 관계(대항력 있는 임차인) 및 제시외건물 확인 필요성 등 불확실성이 존재합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

위험 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가 585,614,240원 기준

* 하한가: 약 409,929,968원 (감정가 대비 70%)

* 상한가: 약 468,491,392원 (감정가 대비 80%)

따라서, 약 4억 1천만원 ~ 4억 7천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 권리 분석, 명도 전략 수립 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.