나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1132 [1] 대전광역시 서구 탄방동 OOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2024.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "남선공원네거리" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
단독주택 및 다가구주택이 주를 이루는 주거지역으로서 근린생활시설이 혼재하는 등 주위환
경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통여건은
무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역(하천)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서
(사용승인일 : 2011.06.23)
외벽: 대리석 및 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부상 사무소(1층) 2개호는 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 도면 등을 참고하여 표준적인 이용
상황으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서 상㉠, ㉡, ㉢) 포함
-공부상 사무소(1층) 2개호는 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2024타경1132 (1)호 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경1132 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 탄방동 1481-41

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 2,030,542,540원

* 토지면적: 586.60㎡ (약 177.47평)

* 건물면적: 723.27㎡ (약 218.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종새마을금고 (추정)

* 사용승인일: 2011년 06월 23일

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "남선공원네거리" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활에 편리합니다.

차량 진입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

본건 토지는 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(하천)으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 남선공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 22일 접수된 세종새마을금고의 근저당권(을10)이며, 채권액은 869,000,000원입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (102)김 ; 보증금: 30,000,000원; 대항력: 있음. 예상배당금: 26,943,26원.

* (201)이 ; 보증금: 70,000,000원; 대항력: 없음.

* 한국토지주택공사[입주자국중선]; 보증금: 100,000,000원; 대항력: 없음.

* (203)김 ; 보증금: 110,000,000원; 대항력: 없음.

* (204)안 ; 보증금: 85,000,000원; 대항력: 없음.

* (301)천 ; 보증금: 48,000,000원; 대항력: 있음. 예상배당금: 48,000,000원.

* (302)노 ; 보증금: 75,000,000원; 대항력: 있음. 예상배당금: 75,000,000원.

* (303)정 ; 보증금: 60,000,000원; 대항력: 있음. 예상배당금: 60,000,000원.

* (304)김 ; 보증금: 50,000,000원; 대항력: 있음. (물건명세서: 매수인 인수)

* (305)한국토지주택공사[입주자박 ]; 보증금: 60,000,000원; 대항력: 있음. 예상배당금: 60,000,000원.

* (306)한국토지주택공사[입주자안 ]; 보증금: 95,000,000원; 대항력: 없음.

* (401)한국토지주택공사[입주자임 ]; 보증금: 140,000,000원; 대항력: 없음.

* (402)이 ; 보증금: 60,000,000원; 대항력: 없음.

* (403)김 ; 보증금: 100,000,000원; 대항력: 없음.

* (404)오 ; 보증금: 80,000,000원; 대항력: 있음. (물건명세서: 매수인 인수)

* (405)권 ; 보증금: 50,000,000원; 대항력: 있음. (물건명세서: 매수인 인수)

* 박 ; 보증금: 0원; 대항력: 있음.

* 오 ; 보증금: 0원; 대항력: 있음.

* 정 ; 보증금: 0원; 대항력: 없음.

등기부채권 총액은 1,579,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 탄방동은 대전광역시 서구의 중심지로, 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 발달한 지역입니다.

주요 도로변을 따라 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 분포하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

주변 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

지하철역과의 직접적인 연계성은 부족하지만, 버스 노선이 다양하여 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대전 시내 주요 지역으로 연결되는 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량 접근성이 좋으며, 주요 도로망과의 연결도 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

* 공원: 남선공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 보증금: 물건명세서에 따르면, (304) 김진성(50,000,000원), (404) 오현정(80,000,000원), (405) 권형진(50,000,000원) 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 세 건의 보증금 합계는 180,000,000원입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (102) 김학민 임차인의 경우, 보증금 30,000,000원 대비 예상배당금이 26,943,26원으로 약 3,056,734원의 인수 가능성이 있습니다. 따라서 총 인수 보증금은 약 183,056,734원에 달할 수 있습니다.

* 건축물 용도 위반: 공부상 사무소로 등록된 1층 2개 호실이 실제 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서 상 ㉠, ㉡, ㉢으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이 건물들의 현황 및 관리에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동의 주요 주거 및 상업지역에 위치한 다가구주택으로, 입지조건이 우수하며 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2011년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 19가구의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며, 그 중 일부는 매수인이 인수해야 할 보증금이 상당하여 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있어 이에 대한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 서구의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 임대 수요가 안정적입니다.

* 다구 주택: 19가구로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 생활 편의시설과 공원이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 추가 개발 가능성: 향후 지역 개발 및 재건축 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 매수인이 인수해야 하는 총 보증금입니다.

명시적으로 매수인이 인수해야 하는 보증금은 약 180,000,000원이며, 대항력 있는 임차인 중 배당받지 못할 금액까지 고려하면 총 인수 보증금은 약 183,056,734원에 이를 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가(2,030,542,540원)에서 인수 보증금 및 잠재적 리스크(건축물 용도 위반 등)를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 시세와 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보증금 인수 부담을 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 분석을 통해 도출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.