나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103615 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-10 신길바른리움 제101동 제3층 제301호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103615 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-10 신길바른리움 제101동 제3층 제301호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경103615
• 주소: 서울특별시 영등포구 도신로62길 36, 제101동 제3층 제301호 (신길동, 신길바른리움)
• 감정가: 286,000,000원
• 최저가: 228,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매9계 2024타경103615 | 소재지: 서울특별시 영등포구 도신로62길 36, 제101동 제3층 제301호 (신길동, 신길바른리움) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 228,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경103615 (1)

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-10 신길바른리움 제101동 제3층 제301호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용 추정)

토지면적: 24.04㎡

건물면적: 54.00㎡

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제3층

소유자/채무자: 한OO

채권자: 최OO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울 영등포구 신길동 소재 영신초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 신림선 서울지방병무청역이 위치하여 대중교통 이용이 무난합니다. 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 공동주택(다세대주택) 및 제1, 2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 교육환경보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 개요

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자 최OO의 채권 확보를 위한 절차이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

3.2. 용도 현황 및 권리 관계 특이사항

공부(집합건축물대장)상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 등기사항전부증명서상에 주택임차권이 등기되어 있어 현황은 주거용인 것으로 추정됩니다. 이는 명도 시 주거용 임차인에 대한 대항력 및 배당 여부를 철저히 확인해야 함을 의미하며, 낙찰자는 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건의 위치는 주거 밀집 지역 내에 형성된 근린상권으로, 영신초등학교와 주택 단지를 배후로 하는 생활 밀착형 상권입니다. 따라서 근린생활시설로 활용 시 배후 주거 인구를 타겟으로 하는 업종(병원, 학원 등)에 적합한 잠재력을 가집니다.

4.2. 활용 가능성

현황이 주거용으로 추정되므로, 상업용보다는 주거용으로 임대 수익을 창출하거나, 용도 변경을 통해 주거 시설로 활용하는 방안도 고려될 수 있습니다. 다만, 용도 변경 시 관련 법규(특히 교육환경보호구역 규제)를 검토해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경 및 편의 시설

주위가 주거 환경이 양호하고 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 확보됩니다. 건물 내에는 기본적인 위생·급배수시설 및 승강기 시설 등이 갖추어져 있어 이용 편의는 무난합니다.

5.2. 개발 및 규제 환경

제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거지역의 안정성이 확보되는 반면, 교육환경보호구역에 해당하여 유흥 시설 등 일부 근린생활시설 업종의 입점이 제한될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 리스크

집합건축물대장상 용도(근린생활시설)와 현황 이용 상태(주거용 추정)의 불일치로 인해 추후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정 조치가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 명도 리스크

주택임차권이 등기되어 있어, 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 임대보증금 전액을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 최종 투자 수익률에 결정적인 영향을 미치므로, 입찰 전 임차인의 권리관계 분석을 최우선으로 해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 평가

본 건은 지하철 신림선 역세권 잠재력을 가진 주거 밀집지역 내의 근린생활시설입니다. 감정가는 2억 8천 6백만원으로 형성되었으며, 입지 대비 가격 경쟁력은 갖추고 있으나, 명확한 현황 용도와 공부상 용도의 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

7.2. 투자 제언

입찰자는 용도 불일치 문제 해결 방안(용도 변경 또는 이행강제금 부담 계획) 및 주택임차권에 대한 명도 전략을 철저히 세워야 합니다. 이러한 법적/행정적 리스크를 해소할 수 있다면, 주거용 또는 상업용으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

지하철 신림선 서울지방병무청역 근거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

주거지역의 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설 또는 주거 시설로의 활용 가능성이 높습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 문제(제시외 등)는 비교적 단순합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계