나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2117 [1] 서울특별시 용산구 후암동 345-7 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2117 [1] 서울특별시 용산구 후암동 345-7 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경2117 | 소재지: 서울특별시 용산구 두텁바위로57길 7, 5층501호 | 감정가: 814,000,000원 | 최저가: 814,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경2117 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2117 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 후암동 345-7, 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 814,000,000원

토지 면적: 30.39㎡ (약 9.19평)

토지 지분율: 3039

건물 면적: 42.76㎡ (약 12.93평)

건물 지분율: 4276

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 심OO

채무자: 심OO

채권자: 남OOOOOOOO

사용승인일자: 2021년 02월 10일

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 용산구 후암동에 위치하며, "서울후암초등학교"에서 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 용산구는 서울의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 지속적인 개발 사업으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 또한, 남산공원 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

1.3. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.4. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 5층 건물 내 5층 501호입니다. 2021년 2월 10일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이새시창이 설치되어 있습니다.

1.5. 이용 상태

본 물건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부 구조도 등은 첨부된 감정평가서 요약본을 참조해야 합니다.

1.6. 설비 내역

건물 내에는 급탕 및 급배수에 의한 위생 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 토지 현황

본건 토지는 남서하향의 완경사지에 위치한 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

후암동 345-7번지 및 345-11번지 일대는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울후암초등학교), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정된 구역입니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.9. 공부와의 차이

제공된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계에 대한 사항은 현재 미상으로 확인됩니다.

1.11. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 심OO입니다. 채권자는 남OOOOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰자는 해당 부동산의 권리(저당권, 근저당, 가압류 등)를 인수하지 않고 소멸되는 경우가 많아 비교적 권리 관계가 깨끗한 편입니다. 그러나 경매 물건의 권리 관계는 매우 복잡할 수 있으므로, 실제 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 상세한 권리 분석을 받아보는 것이 필수적입니다. 특히, 인수해야 할 권리가 있는지, 유치권이나 임차권 등 특수 권리 관계는 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.12. 상권 분석

본건이 소재한 용산구 후암동은 전통적인 주거지역과 더불어 최근 재개발 및 신축 아파트 공급으로 인한 기대감이 높은 지역입니다. 특히, 주변 지역의 고도제한 완화 및 신속통합기획 후보지 선정 등 개발 호재가 있어 빌라 및 소형 주택의 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승 가능성을 시사합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근의 이태원이나 용산역 주변으로 형성되어 있어 해당 지역으로의 접근을 통해 다양한 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

1.13. 생활 정보

서울후암초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 적합합니다. 또한, 남산공원이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 다만, 후암동 지역은 재개발 잠재력이 높은 만큼, 지역의 변화와 발전 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

1.14. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 해당 물건의 임대차 관계가 불확실하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 임차인이 있을 경우 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한: 고도지구, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 각종 도시 계획 및 규제가 있어 향후 건물 증축, 리모델링 또는 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

3. 권리 관계의 복잡성: 임의경매라 하더라도 권리 분석은 필수적입니다. 미등기 전세, 유치권, 법정지상권 등 특수한 권리 관계가 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 혐오시설 유무: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 대규모 혐오시설(예: 대형 공장, 유해 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 및 변화 과정에서 예상치 못한 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.15. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 서울의 중심부인 용산구 후암동에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 서울후암초등학교와 남산공원 인접, 편리한 교통망 등 생활 환경 또한 양호한 편입니다. 더불어 주변 지역의 개발 기대감으로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인, 토지 이용 계획상의 제약, 그리고 경매 물건 특유의 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.16. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 준공으로 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. 용산구의 입지적 가치: 서울의 핵심 지역으로, 지속적인 개발 및 교통망 개선으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3. 교육 및 자연 환경: 서울후암초등학교가 인접해 있고 남산공원 이용이 편리하여 주거 만족도가 높습니다.

4. 개발 호재: 주변 지역의 재개발 및 도시 계획 변경으로 인한 부동산 가치 상승 가능성이 존재합니다.

5. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립에 용이합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계