나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5882 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 795 이편한세상청계센트럴포레 505동 1층103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5882 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 795 이편한세상청계센트럴포레 505동 1층103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2024타경5882 | 소재지: 서울특별시 동대문구 무학로 91, 505동 1층103호 (용두동,이편한세상청계센트럴포레) | 감정가: 1,355,000,000원 | 최저가: 1,355,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 보고서 목적

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울특별시 동대문구 용두동에 소재한 '이편한세상청계센트럴포레' 아파트 505동 1층 103호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2024타경5882 (1)이며, 용도는 아파트이고, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

감정가는 1,355,000,000원이며, 토지 면적 40.66㎡(12.3평), 건물 면적 84.93㎡(25.69평)입니다. 소유자는 노OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '유동화물건'입니다.

1.2. 보고서 목적

제공된 법원 자료(감정평가서 포함)를 바탕으로 물건의 입지적 특성, 권리 관계의 기본 분석, 잠재적 리스크를 종합적으로 검토하여 성공적인 경매 투자를 위한 기초 자료를 제공하는 데 목적이 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 지하철 1호선과 2호선이 지나는 신설동역이 근접하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 공법상 제한

본건은 서울용두초등학교 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 및 제3종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다. 특히 도로 및 어린이공원에 '저촉'되며, 정비구역으로 지정되어 있어 공법상의 제한사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자가 담보권 실행을 위해 신청한 경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로, 일반적인 아파트 경매와 동일하게 진행됩니다.

3.2. 주요 당사자 및 특이사항

소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있으며, 가장 큰 특이사항은 '유동화물건'이라는 점입니다. 유동화물건은 일반적인 근저당권 외에 복잡한 채권양도 또는 신탁 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 매각 이후 잔금 납부 시점까지 권리관계에 변동이 생길 가능성을 염두에 두고 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대차 관계에 대한 사항은 '미상'으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 상권 특징

본건 소재 지역은 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 주위에 근린생활시설이 소재하고 있어 입주민들의 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

신설동역 인근의 상권을 함께 이용할 수 있는 거리에 위치해 있어, 대형 상업 시설 및 다양한 편의 시설 이용의 확장성이 높은 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 및 교육 환경

아파트는 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 1층 물건이며, 가스보일러 난방, 위생설비, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

가까운 거리에 서울용두초등학교가 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 통학 환경을 제공합니다. 아파트로 이용 중이므로 실거주를 위한 시설 이용에 무리가 없습니다.

5.2. 내부 이용 상태

감정평가서에 따르면 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 벽지 및 일부 타일 마감 등 보통 수준입니다. 1층 물건의 특성상 사생활 보호 및 채광에 대한 장단점이 공존하므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

특이사항인 '유동화물건'은 채권양도 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 법원의 정확한 서류를 통해 채권자의 지위와 배당 관계를 정밀하게 분석해야 합니다.

6.2. 공법상 리스크

토지이용계획상 도로 및 어린이공원에 '저촉'되는 부분이 있으며, 건축선 지정 등 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사(예: 개별 필지 개발 등)에 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 규제에 대한 동대문구청 건축과 등의 문의를 통해 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 1층 물건의 특성

본 물건은 27층 중 1층에 위치합니다. 층간소음에서는 비교적 자유로울 수 있으나, 일조량 및 사생활 보호 측면에서 고층에 비해 불리할 수 있습니다. 지하층 누수 및 역류 가능성 등에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

서울특별시 동대문구의 신축급 대단지 아파트인 '이편한세상청계센트럴포레'는 지하철 1, 2호선 역세권에 근접하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 감정가 13억 5,500만 원을 기준으로 시장 가격을 철저히 분석하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

물건 자체의 하자는 없어 보이나, '유동화물건'이라는 권리적 특이사항과 공법상 '저촉' 여부를 입찰 전 반드시 확인하고 리스크를 최소화해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

첫째, 역세권 접근성: 지하철 1호선과 2호선(신설동역) 이용이 용이하여 서울 중심부 접근성이 우수합니다.

둘째, 대단지 프리미엄: '이편한세상' 브랜드의 신축급 아파트 대단지 내 물건으로 안정적인 주거 가치와 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

셋째, 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 전용면적 84.93㎡의 인기 평형대 물건으로 실수요층이 두터워 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계