나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112860 [1] 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 10층1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 남동측 인근에 위치하는 용호클래스원
10층 1003호 단위세대로서, 동 단지는 업무시설(2-9층 18개호), 공동주택(10-13층 11세대)
로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설,
공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 10층 1003호(전유면적 37.75㎡)로서,
(사용승인일자: 2018년 7월)
외 벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(기준높익 80m, 최고높이 110m), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112860 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 감정가: 168,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 10층1003호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 사용승인일: 2018년 7월

* 건물 총 층수: 13층 (본건 10층)

* 총 세대수: 11세대

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 7.86㎡ (약 2.38평)

* 토지 지분: 7.857811581724002㎡ (약 2.38평)

* 건물면적 (전용면적): 37.75㎡ (약 11.42평)

* 건물 지분: 37.75㎡ (약 11.42평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 남동측 인근에 위치

* 단지는 업무시설(2-9층, 18개 호실)과 공동주택(10-13층, 11세대)으로 구성

* 주변은 오피스텔, 공동주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성되어 있음

2.2. 교통상황

* 제반 차량 접근 가능

* 인근에 시내버스정류장 소재하여 대중교통 상황은 보통

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 10층

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

2.4. 설비내역

* 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 갖추고 있음

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

* 자체 지반 대체로 평탄한 장방형 토지

* 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중

2.6. 인접 도로상태

* 본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함

2.7. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(기준높이 80m, 최고높이 110m), 상대보호구역

* 주변에 악취 발생 가능성이 있는 용호만 환경 문제 언급 (2008년 자료)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 압류 (동래세무서장, 2022-08-11)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 (2023.12.8. 등기)

* 임대차보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 3일

* 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.2. 주요 권리 내역

* 을1 (2023-12-08): 주택임차권, 임차인 임가연, 권리금액 140,000,000원, 말소: 인수

* 갑4 (2022-08-11): 압류, 동래세무서장, 말소기준권리

* 갑8 (2024-07-12): 강제경매, 임가연, 권리금액 145,087,098원, 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임가연

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 있음

* 참고: 임차인이 채권자(강제경매)이기도 하며, 대항력있는 임차인으로 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 특성

* '용호클래스원'은 2018년 준공된 업무시설 및 공동주택 복합 건물

* 단지 내 업무시설과 공동주택이 혼합되어 있으며, 주변으로 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재

* 용호초등학교 남동측에 위치하며, 아파트, 다세대주택 등 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역

4.2. 최근 실거래가 동향 (제공된 JSON 기반 분석)

* 유사 건물인 '용호클래스원'의 경우, 2023년 8월 기준 21평형(공급 68㎡/전용 48.11㎡)의 실거래가 평균이 1억 6천만 원으로 나타남

* 전용면적 37.75㎡(약 11.42평) 기준, 최근 시세는 약 1억 3천만 원(53.28㎡ 기준 비교)에서 1억 6천만 원 수준으로 추정되나, 이는 해당 면적과의 직접 비교는 어려움

* 제공된 주변 빌라 매매 정보는 다음과 같음:

* 39.67㎡ (1974년 준공) 매매가 8,000만원 (약 201.6만원/㎡)

* 70.59㎡ (2019년 준공) 매매가 24,500만원 (약 347.1만원/㎡)

* 81.2㎡ (1996년 준공) 매매가 12,000만원 (약 147.8만원/㎡)

* 이 중 2019년 준공된 70.59㎡ 매물의 평당 단가(약 347.1만원/㎡)가 본건과 유사한 건물 연식임을 고려할 때 참고 가능하나, 면적 차이가 큼.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 용호초등학교 인근에 위치

* (추가 검색 결과: 용산초등학교, 백운초등학교 등 근접)

5.2. 편의시설

* 근린생활시설, 공공시설이 주변에 형성되어 있음

5.3. 교통

* 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(임가연)이 존재하며, 보증금 140,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점임

* 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 배당 순위 및 배당표를 면밀히 확인하여 임차인 보증금의 변제 여부를 정확히 파악해야 함. 만약 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 경우, 실제 취득 비용이 상승하게 됨.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역 등 지정되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 일부 제한사항이 있을 수 있음

6.3. 환경 문제 가능성

* 인근 용호만 지역의 과거 악취 문제(2008년 자료)가 언급되었으나, 현재 상황은 파악되지 않음

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 용호클래스원 내 다세대주택(주거용)으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 주변 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준이며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인이 채권자로서 경매를 신청했으므로 배당 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 현실화된다면, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 깔끔한 상태의 주거 공간 확보 가능.

* 부산 남구의 중심부 근처에 위치하여 잠재적인 가치 상승 기대.

* 용호초등학교 등 교육 시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원이며, 전용면적은 37.75㎡입니다.

가장 큰 위험 요인인 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 만약 이 보증금을 매수인이 전액 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 140,000,000원의 자금이 필요하게 됩니다.

제공된 주변 실거래가 정보 중, 건물 연식(2019년)이 유사한 70.59㎡ 면적의 매물이 24,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 단순 평당가(약 347.1만원/㎡)로 환산하여 본건 면적(37.75㎡)에 적용 시 약 1억 3,113만원이 산출됩니다.

감정가 1억 6,800만원을 기준으로, 임차인 인수 부담 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 입찰가 산정 시, 본건의 경우 다음과 같은 예상 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원

이 입찰가는 감정가의 약 77% 수준이며, 만약 임차인 보증금 140,000,000원을 전액 인수하게 된다면 총 취득 비용은 약 270,000,000원이 됩니다. 이는 감정가보다 훨씬 높은 금액이므로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다는 전제 하에 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 만약 임차인 보증금 인수 부담이 현실화될 경우, 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야 하므로, 반드시 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

본 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.