나이스옥션 법원경매 순천 2023타경54266 [1] 전라남도 여수시 학동 39-22 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경54266 [1] 전라남도 여수시 학동 39-22 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경54266
• 주소: 전라남도 여수시 학동3길 23, 4층402호
• 감정가: 27,500,000원
• 최저가: 27,500,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

순천지원 경매7계 2023타경54266 | 소재지: 전라남도 여수시 학동3길 23, 4층402호 | 감정가: 27,500,000원 | 최저가: 27,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2023타경54266 (1) 물건에 대한 경매 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 여수시 학동 39-22에 위치한 (통칭) 더모스트라이프 4층402호의 지분 매각 건입니다. 용도는 아파트(공동주택)이며, 감정가는 27,500,000원으로 산정되었습니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 지분 매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 토지 면적은 6.58㎡, 건물 면적은 24.05㎡이며, 두 면적 모두 지분(1/2) 매각 대상입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 중 제4층 제402호로, 공동주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다. 특이사항으로 소유자와 채무자가 모두 '망인'으로 확인되어 상속 관계 등에 대한 확인이 필요합니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 여수시 학동 소재 쌍봉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구에 속해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석

중심상업지역 내에 위치하고 있어 상업시설과의 접근성이 뛰어납니다. 인근에 다양한 근린생활시설 및 관공서가 밀집되어 있어 유동 인구가 높은 편이며, 상업적 활용 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 본 건물이 소로한면에 접하고 있어 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 생활 정보

본건은 쌍봉초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공동주택으로 이용 중이며, 도시가스 난방 및 승강기 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있어 실거주 혹은 임대수익 측면에서 생활 편의는 양호한 편입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 인프라 구축이 잘 되어 있습니다.

3. 투자 위험 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 소유권 전체가 아닌 지분(1/2) 매각 건입니다. 채권자 제OOOOOOOOOO에 의한 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 모두 망인(사망자)이므로 상속인 확정 및 상속 지분 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 지분 매각의 특성상 공유자우선매수신고가 가능하며, 이 경우 입찰자는 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. (단, 1회에 한함)

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리(매입 혹은 매도) 협의 과정이 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 '공유물 분할 소송'을 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 발생합니다. 또한, 공유자우선매수신고가 행사될 경우 차순위 매수신고의 지위만 가질 수 있습니다. 채무자와 소유자가 망인이므로 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

여수 학동의 중심상업지역에 위치한 소형 공동주택 지분 매각 물건으로, 입지적 강점은 있으나 '지분 매각', '망인 소유/채무', '공유자우선매수신고'라는 권리적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건과는 달리, 낙찰 후 출구 전략(Exit Strategy)에 대한 명확한 계획과 공유물 분할 소송 등 법률적 대응 능력 없이는 접근이 어렵습니다.

4.2. 투자 포인트

소액으로 중심상업지역 내 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다. 입찰금액을 낮게 책정하여 공유자우선매수신고를 유도하거나, 공유자우선매수신고를 피하여 낙찰받은 후 지분 공유자에게 매각(협상)을 시도하는 공격적인 투자 전략이 필요합니다. 지분 매각 특유의 난이도를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 공유자우선매수신고가 1회에 한한다는 조건은 투자자에게 유리하게 작용할 수 있는 부분입니다.

법원 정보

순천지원 경매7계