나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10536 [2] 경상북도 경주시 천북면 덕산리 353-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 덕산리 "덕산마을" 북동측 근거리(일련번호(1)), "덕산마을" 남동측 인근(일련번호(2)), "덕산마을" 내(일련번호(3))에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

(1)(2): 본건까지 소형 차량 정도 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨. (3): 본건까지 소형 차량 정도 출입 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 답으로 이용중임. (2): 자체 지반 평탄한(북측 도로보다는 약간 낮음) 사다리형 토지로서, 전으로 이용중임. (3): 자체 지반 평탄한 사다리형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(1): 남측으로 폭 약 2.5미터 정도의 콘크리트포장도로와 접함. (2): 북측으로 폭 약 2.2미터 정도의 콘크리트포장도로와 접함. (3): 동측으로 폭 약 2.5미터 정도의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1): 생산녹지지역(2014-03-24), 가축사육제한구역(일부제한(300)), 농업진흥구역 (2): 생산녹지지역(2014-03-24), 가축사육제한구역(일부제한(400)), 농업진흥구역 (3): 자연녹지지역(2014-03-24), 가축사육제한구역(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

(3): 본건 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

(2): 본건 토지의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

1. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10536 (2)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 덕산리 353-1

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 6,684,640원

토지면적: 1712.00㎡ (약 517.87평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (81.4912㎡, 약 24.65평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 천북면 덕산리에 소재한 "덕산마을" 북동측 및 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 주로 농경지와 단독주택이 형성된 지역으로, 농촌 또는 전원 지역의 특성을 보입니다. 소형 차량의 접근은 가능하나, 간선도로 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 각 토지 필지는 남측, 북측, 동측으로 폭 약 2.2~2.5미터 정도의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매의 말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 대구지방법원 경주지원(경주지원 2025타경10536)의 강제경매개시결정(갑3)입니다. 이 권리를 기준으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 지상권뿐입니다. 등기부등본 상 2025년 5월 13일 접수된 1번 최상조 외 6인의 상속으로 인한 지분 이전 등기(갑2)가 확인됩니다. 본 경매 건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 정보에 따르면, 본건 주변은 농경지와 단독주택 위주로 형성된 지역입니다. 이에 따라 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 밀집해 있지 않을 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 덕산마을 또는 경주시내로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았으나, 농경지 및 주거지가 혼재된 지역의 특성상 혐오 시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 경주시 천북면 덕산리는 비교적 한적한 농촌 지역으로, 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 경주시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동 시 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권이 존재하며, 행사 제한 1회에 한해 가능한 점을 유의해야 합니다. 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각으로 진행되므로, 토지의 이용 및 개발에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이로 인한 제약이 발생할 수 있습니다. 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 천북면 덕산리에 위치한 답(전) 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 지역은 농경지와 단독주택이 어우러진 한적한 환경을 갖추고 있으며, 소형 차량 접근성은 양호한 편입니다. 농지취득자격증명 제출 의무와 공유자 우선매수권이라는 두 가지 주요한 고려 사항이 있습니다. 토지 일부 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 투자 및 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

경주 지역의 농지 투자 기회를 제공합니다. 경매 특성상 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 향후 지역 개발 가능성이나 농지 이용 가치 상승 등을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,684,640원이며, 이는 매각 대상 지분(81.4912㎡)에 대한 가치를 평가한 것으로 보입니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 해당 토지의 구체적인 개별 가치(향후 개발 잠재력, 지리적 이점 등)에 대한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수권의 행사 여부와 농지법 등 관련 규제를 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.