나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5229 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-180호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 수도권전철(4호선 및 수인분당선) "안산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반공업지역 내 지식산업센터, 일반공장, 공구상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 일반시내버스, 좌석버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 인근에 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 "안산역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건내
1층 씨에이-179호 외 2개호로서,
외벽 : 커튼월 방식의 복층유리 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
창호 : 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(휴게음식점)"임. (후면 "사진용지"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

해당물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경5229 (2)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-180호

* 용도: 제2종근린생활시설(휴게음식점). (건축물대장상 리드 스마트스퀘어 지식산업센터 내 공장, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 398,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 해당 물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 수도권전철(4호선 및 수인분당선) "안산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반공업지역 내 지식산업센터, 일반공장, 공구상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본 건 동측 인근에 일반시내버스, 좌석버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 인근에 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 "안산역"이 소재하여 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

* 건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 1층 씨에이-179호 외 2개호이며, 외벽은 커튼월 방식의 복층유리 마감 등, 내벽은 수성페인팅 마감 등, 창호는 통창 샷시 마감 등입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2023-11-23, 채권최고액 1,056,000,000원)

* 소유권 변동:

* 갑4: 2022-09-29, 주식회사제이엔제이파트너스 (소유권이전 3번 신탁등기말소)

* 갑5: 2023-11-23, 새순농업회사법인유한회사 (소유권이전, 매매가 395,259,000원)

* 후순위 권리 (매각으로 소멸):

* 갑8: 2024-11-01, 우리은행 (임의경매, 887,493,535원)

* 갑9: 2025-01-02, 안산세무서장 (압류)

* 갑10: 2025-01-16, 서울보증보험주식회사 (가압류, 100,000,000원)

* 갑11: 2025-06-24, 경기광주세무서장 (압류)

* 등기부채권 총액: 1,156,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계: 미상임. (금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 산업단지 내에 위치하여 지식산업센터, 일반공장, 공구상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다. 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역 인근으로 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 주요 업종: 본건이 속한 리드 스마트스퀘어 지식산업센터는 다양한 업종의 사업체가 입주 가능하며, 주변 산업단지에는 제조업, IT 관련 기업, 유통업체 및 각종 지원시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도: 공부상으로는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나, 지식산업센터 내 상가로서 복합적인 용도로 활용이 가능한 물건입니다.

5. 생활정보

* 대중교통 접근성: 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역이 도보 또는 근거리 대중교통 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 상가 및 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 기본적인 상업시설 및 편의시설은 주변에서 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 산업단지 입주 자격: 본 건은 "반월특수지역"에 해당하므로, 관련 법률(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 각 국가산업단지 관리기본계획)에 따른 산업단지 입주 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 다소 복잡하거나 특정 금융기관에 의해 관리될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아 인수되는 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,156,000,000원으로 감정가 398,000,000원 대비 현저히 높아, 매각 과정에서 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며, 채권의 권리 행사가 강하게 이루어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 근린상가 물건으로, 안산역 인근의 교통 편리성과 산업단지 내 입지적 장점을 가지고 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설이나 지식산업센터 내 상가로서 다양한 업종으로 활용이 가능합니다. 다만, 반월특수지역 입주 자격 확인, 높은 채무 총액, 유동화 물건 등의 특이사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권 입지: 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역 인근으로 출퇴근 및 물류 이동이 용이합니다.

* 산업단지 내 상가: 풍부한 배후 수요를 가진 지식산업센터 내 상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 활발한 지역 경제: 안산국가산업단지 재생사업지구 내 위치하여 지역 경제 활성화 및 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 398,000,000원으로 책정되어 있으며, 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다. 주변 시세, 본 건의 입지 조건, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 시장 조사 및 추가 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 제공되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.