나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102078 [1] 부산광역시 남구 대연동 1858 대연힐스테이트푸르지오 115동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "경성대학교" 동측 인근에 위치하는 대연힐스테이트푸르지오 제115동 제1층 제122호로서, 주변은 공동주택, 상업시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 1층 122호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬, 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공실임.

설비내역

급ㆍ배수 및 위생설비, 소화시설, 난방설비, 승강기 설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 평지로서, 아파트 및 복합시설 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 20m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 35m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제3종일반주거지역(2012-07-26) , 기타용지(2012-07-26)(혁신도시개발예정지구) , 기타용지(택지개발예정지구) , 제1종지구단위계획구역(2012-07-26) , 일반도로(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용소초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(대연자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용소초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

(2) : 일반상업지역(2014-02-26) , 방화지구(2014-02-26) , 기타용지(2012-07-26)(혁신도시개발예정지구) , 기타용지(택지개발예정지구) , 제1종지구단위계획구역(2012-07-26) , 일반도로(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : "평가의견서" 참조 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2024타경102078 (1)

물건종별

근린상가

소재지

부산광역시 남구 대연동 1858, 대연힐스테이트푸르지오 115동 1층 122호

토지면적

37. 48㎡ (약 11.34평)

건물면적

105. 82㎡ (약 32.01평)

감정가

2,557,000,000원

경매 구분

부동산 임의경매

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "경성대학교" 동측 인근에 위치하는 대연힐스테이트푸르지오 제115동 제1층 제122호로서, 주변은 공동주택, 상업시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 20m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 35m 내외의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 방화지구, 혁신도시개발예정지구, 택지개발예정지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 일반도로에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연자연유치원, 용소초등학교, 경성대학교), 절대보호구역(대연자연유치원, 용소초등학교, 경성대학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 2번 근저당권 (화성새마을금고, 2019-12-18, 10,000,000원)으로, 본 경매로 인하여 소멸될 권리임.

* 인수되는 권리

현재까지 파악된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항 증명서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 가능성은 낮은 것으로 보임. 다만, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 대연동 일대는 공동주택과 상업시설이 혼재되어 있으며, 특히 경성대학교 인근으로 대학가 상권이 형성되어 유동인구가 많은 지역임.

* 주요 시설 접근성

경성대학교가 동측 인근에 위치하여 접근성이 좋으며, 버스정류장 및 지하철역 등 대중교통 이용이 편리함.

* 상권 특성

아파트 단지 내 상가로서, 주변의 주거 및 유동인구를 기반으로 한 근린상가로서의 기능을 할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 특징

본건은 총 17층의 대연힐스테이트푸르지오 115동 중 1층에 위치한 구분건물임.

* 내외부 마감

외벽은 알루미늄복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 마감됨.

* 기본 설비

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 소화시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 파악되어 향후 공실 리스크 또는 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 말소되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 권리 내용 및 범위에 대한 정확한 확인이 필요함.

* 지역 지구/구역

토지이용계획상 보호구역(유치원, 초등학교, 대학교)으로 다수 지정되어 있어, 상업시설 운영 시 일부 제한사항이 있을 수 있음.

* 혐오시설 및 유해시설

주변 반경 내에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으나, 생활권 내에 폐형광등 등 환경 오염 물질 분리수거함이 설치되어 있음을 참고할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 경성대학교 인근의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며 권리 관계는 비교적 명확하나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 상권은 공동주택 및 대학가 상권의 배후 수요를 바탕으로 하고 있으며, 향후 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 경성대학교 인근으로 대학생 및 지역 주민의 배후 수요가 풍부함.

* 편리한 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인접하여 접근성이 우수함.

* 단지 내 상가: 대연힐스테이트푸르지오 단지 내 상가로 고정 수요 확보에 유리함.

* 정비된 건물: 비교적 신축급 아파트 단지 내 상가로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 권리 분석이 비교적 깔끔함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,557,000,000원입니다. 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 공실 상태 및 말소되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 일반적인 경매 낙찰가율 및 본 건의 특수성을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 더욱 정확하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.