나이스옥션 법원경매 부천 2025타경995 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 지1층비105호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경995 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 지1층비105호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매2계 2025타경995 | 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 지1층비105호 | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 131,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 부천지원 2025타경995 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경995 (3)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 지1층비105호

용도: 지식산업센터

감정가: 131,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 수OOO

건물 사용승인일자: 2022년 03월 08일

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 샹보르영무파라드김포한강 지식산업센터 내 지하 1층 호실입니다. 인근에 김포한강초등학교가 소재하며, 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 본건 인근에 버스정류장이 있고 양촌역이 소재해 있습니다. 김포한강신도시는 인구 증가와 함께 지속적으로 성장하는 지역으로, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 교통망 확충(김포도시철도 양촌역 이용, 서울 접근성 양호) 또한 입지적 강점입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 임의경매는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 설정한 담보권에 기하여 진행되는 경매입니다. 통상적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리(보통 근저당권 등)보다 후순위로 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸하는 것이 원칙입니다. 하지만, 모든 권리가 소멸하는 것은 아니므로, 등기부등본 상의 모든 권리관계와 현장 조사 등을 통해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는지 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 특히, 선순위 권리, 유치권, 법정지상권 등은 말소기준권리보다 앞서 있더라도 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 전문적인 권리분석이 요구됩니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만을 토대로 하므로, 정확한 권리분석은 입찰 전 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

김포시 구래동은 김포시 내에서 인구 밀도가 가장 높은 지역 중 하나이며, 한강신도시의 중심 상권으로 발달하고 있습니다. 구래역을 중심으로 아파트, 주상복합, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집되어 있으며, 상업시설 또한 다양하게 입점해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 특히 "구래동 문화의 거리 조성 사업" 등이 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 주변의 풍부한 주거 배후 수요와 더불어 지식산업센터의 입주 기업들을 대상으로 한 다양한 업종(소매, 음식, 서비스 등)이 발달할 가능성이 높습니다. 김포시 전체 상업 분야 매출이 높은 편이며, 구래동은 신규 매장 개설이 활발한 지역 중 하나로 분석됩니다. 다만, 상가 밀집도가 높아 경쟁이 치열할 수 있으므로, 업종 선택 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치하여 비교적 신축된 건물(2022년 준공)이라는 장점이 있습니다. 김포한강초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 또한, 주변 지역은 주거, 상업, 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 김포도시철도 양촌역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 가능하여 직주근접성을 확보할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 현재 해당 호실에 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건으로 거주 또는 사용 중인지 전혀 파악되지 않은 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 지식산업센터라는 용도 특성상 일반 상가나 주택과는 다른 업종 제한 및 관리 규제가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: User Provided Info]. 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 등)에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 지식산업센터 및 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재하는 지역 특성상 대규모 유흥업소 등 특정 시설의 밀집 가능성은 상권 분석에서 일부 언급된 바 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물의 지식산업센터로서, 김포한강신도시라는 성장 가능성이 있는 지역에 위치한다는 점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다. 양촌역과의 접근성, 주변의 풍부한 배후 수요, 복합적인 상권 형성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 지식산업센터 시장의 변동성, 그리고 권리분석에 대한 철저한 사전 검증이 필수적입니다. 감정가는 1억 3,100만원으로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 시장 상황에 따른 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2022년 3월 준공된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

2. 성장 지역: 김포한강신도시, 특히 구래동은 인구 증가와 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다.

3. 교통 편의성: 김포도시철도 양촌역 이용 및 도로망 접근성이 우수하여 타 지역 이동이 편리합니다.

4. 복합 상권: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재되어 있어 다양한 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 경매 투자 기회: 임의경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 공신력 있는 법률 전문가와 함께 상세한 권리분석 및 명도 가능성 검토를 진행하신 후 신중하게 입찰에 참여하시길 권고드립니다.

법원 정보

부천지원 경매2계