나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5707 [1] 대전광역시 중구 대사동 OOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2024.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 "성모초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

서측 인근으로 계룡로(국도 4호선)가 통과하고 남서측 및 북서측 인근에 시내버스정류장 및
대전도시철도 1호선 "서대전네거리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측의 아스콘 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2층-5층)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재발신기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

일련번호(1) 5층의 건축물대장상 용도 사무소이나 현황 주택으로 이용 중으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 건물 내부 일부 보수가 필요한 것으로 판단되며, 기타 수리가 필요한 부분 등에 대하여는
필요한 경우 현장조사 등을 통한 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 5층의 건축물대장상 용도 사무소이나 현황 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경5707 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 대사동 248-592

* 용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설)

* 감정가: 2,114,221,280 원

* 토지면적: 421.00㎡ (약 127.35평)

* 건물면적: 632.08㎡ (약 191.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항:

* 5층 건축물대장상 용도는 사무소이나 현황 주택으로 이용 중임.

* 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "성모초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 서측 인근으로 계룡로(국도 4호선)가 통과하고 남서측 및 북서측 인근에 시내버스정류장 및 대전도시철도 1호선 "서대전네거리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 5일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을7)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 모든 가압류, 근저당권, 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 물건명세서: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 원칙적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황 및 권리분석:

* 본 건에는 다수의 임차인이 존재하나, 개별 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됨.

* 다만, 개별 임차인별 권리분석란에 "미배당 보증금 매수인 인수"라는 문구가 다수 기재되어 있어, 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인이 인수해야 할 가능성을 신중히 검토해야 함.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원의 배당표상의 내용일 수 있으며, 실제 현황과는 차이가 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* 주요 임차인 현황 (보증금 및 배당 현황):

* 한 (1층): 보증금 15,000,000원

* 윤 ((201)호): 보증금 136,500,000원

* 공 ((202)호): 보증금 84,000,000원 (예상배당금 43,489,488원)

* 언 (호수 미기재): 보증금 0원

* 이 ((204)호): 보증금 84,000,000원

* 이 ((205)호): 보증금 84,000,000원

* 한 (정 ) ((301)호): 보증금 95,000,000원, 월세 250,000원 (예상배당금 49,184,540원)

* 정 ((302)호): 보증금 94,500,000원 (예상배당금 48,925,674원)

* 고 ((303)호): 보증금 84,000,000원

* 이 ((304)호): 보증금 0원

* 수 (호수 미기재): 보증금 0원

* 김 ((401)호): 보증금 95,000,000원 (예상배당금 49,184,540원)

* 조 ((402)호): 보증금 70,000,000원 (예상배당금 36,241,240원)

* 임 ((403)호): 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원

* 황 ((501)호): 보증금 80,000,000원 (예상배당금 41,418,560원)

* 강 ((502)호): 보증금 30,000,000원, 월세 300,000원 (예상배당금 20,000,000원)

* 고 ((503)호): 보증금 50,000,000원, 월세 200,000원

* 고 (호수 미기재): 보증금 0원

* 최 (동거인) (호수 미기재): 보증금 0원

* 임차인 관련 주의 문구: 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 각 임차인의 정확한 배당 내역과 잔여 보증금 인수 여부를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 건은 대전 중구 대사동, 성모초등학교 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 서측 인근에 계룡로가 있고, 시내버스정류장 및 대전 지하철 1호선 서대전네거리역이 인접하여 교통 접근성이 우수함.

* 주변에 학교 및 상업시설이 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 성모초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

* 교통: 시내버스정류장 및 서대전네거리역을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

* 대항력 없는 다수의 임차인이 존재하며, "미배당 보증금 매수인 인수" 문구로 인해 실제 보증금 인수 금액이 발생할 수 있음.

* 임차인들의 총 보증금 규모가 상당하므로, 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

* 건물 상태: 감정평가서에 따르면 건물 내부 일부 보수가 필요한 것으로 판단되며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 건축물대장과의 차이: 5층의 건축물대장상 용도는 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중이므로, 향후 용도 변경에 따른 행정적 제약이나 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 함.

* 토지이용 제한: 제3종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 중구 역세권 및 학세권에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로서, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며 이들의 미배당 보증금 인수 가능성이 명확히 제시되고 있어, 낙찰 후 인수 금액 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 5층 용도 불일치 문제와 건물 수리 필요성 등도 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 개발 또는 활용 가치 증대 가능.

* 근린생활시설과 다가구주택의 혼합 용도로 다양한 수익 창출 기회 모색 가능.

* 잠재적 임차 보증금 인수액을 고려한 시세 대비 저가 매수 기회 포착 가능성.

9. 예상 입찰가

* 총 감정가: 2,114,221,280 원

* 산정 고려사항:

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 중 인수될 수 있는 금액(미배당분), 건물 수리 비용, 명도 비용, 시장 상황 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, "미배당 보증금 매수인 인수" 관련 임차인의 정확한 보증금 액수 및 배당 내역을 확인하여 인수될 수 있는 총 금액을 산출하는 것이 중요합니다. (현재 제공된 정보만으로는 정확한 인수 금액 산출이 어렵습니다.)

* 5층 용도 불일치 문제 해소를 위한 비용도 감안해야 할 수 있습니다.

* 따라서, 상세한 현장 조사, 임차인 조사, 주변 시세 분석 등을 통해 최종 예상 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.