나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24397 [1] 경상남도 거제시 동부면 산양리 429 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.06.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호 1-1): 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 건물(사용승인: 1984.)로서,
외벽: 몰탈 및 단열재 위 페인팅, 블록 노출 마감 외,
내벽: 벽지 붙임 마감 외,
창호: 목재 창호임.

② 기호 1-2): 목조 및 조적조 칼라강판 및 썬라이트지붕 단층 건물(사용승인: 1984.)로서,
외벽: 몰탈 및 단열재 위 페인팅, 블록 노출 마감 외,
내벽: 황토 및 페인팅 마감 외,
창호: 목재 및 PVC 창호임.

③ 기호 1-3): 목조 및 토담조 판넬지붕 단층 건물(사용승인: 1984.)로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 몰탈 노출 마감,
내벽: 몰탈 노출 마감임.

이용상태

① 기호 1-1): 주택(방2, 마루, 주방 등)으로 이용 중임.
② 기호 1-2): 주택(방, 창고, 마루, 다용도실 등)으로 이용 중임.
③ 기호 1-3): 다용도실로 이용 중임.

설비내역

① 기호 1-1): 제반 위생·급배수 설비, 난방설비(유류보일러) 등이 갖춰져 있음.
② 기호 1-2): 난방설비(아궁이) 갖춰져 있음.
③ 기호 1-3): 제반 위생·급배수 설비 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

1) 본 건 건물은 의뢰목록상 ‘산양리 429, 430’ 지상에 소재하나 현황 ‘산양리 428, 429,
430’ 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 조사됨.

2) 본 건 건물의 의뢰목록상의 구조는 ‘기호 1-1): 목조 함석지붕, 기호 1-2), 1-3): 목조
슬레이트지붕’이나, 현황 ‘기호 1-1): 목조 및 조적조 칼라강판지붕, 기호 1-2): 목조
및 조적조 칼라강판 및 썬라이트지붕, 기호 1-3): 목조 및 토담조 판넬지붕’임.

3) 본 건 기호 1-3) 건물의 의뢰목록상의 면적과 실측 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 건물은 의뢰목록상 ‘산양리 429, 430’ 지상에 소재하나 현황 ‘산양리 428, 429,
430’ 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되니 참고 바람.

2) 본 건 건물의 의뢰목록상의 구조는 ‘기호 1-1): 목조 함석지붕, 기호 1-2), 1-3): 목조
슬레이트지붕’이나, 현황 ‘기호 1-1): 목조 및 조적조 칼라강판지붕, 기호 1-2): 목조
및 조적조 칼라강판 및 썬라이트지붕, 기호 1-3): 목조 및 토담조 판넬지붕’인바 본 평
가에서는 이를 고려하여 평가함.

3) 본 건 기호 1-3) 건물의 의뢰목록상의 면적과 실측 면적이 상이한바 본 평가에서는 실측
면적을 기준으로 평가함.

4) 본 건 건물에 설치된 데크 등은 건물에 포함하여 평가함.
5) 본 건 건물의 종물 및 부합물 성격의 제시 외 건물 2개 동은 개략적 실측사정 후 관찰감
가법을 병용한 원가법으로 평가함.

6) 본 건 건물이 소재하는 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물 및 제시 외 건물이 소
재하는 위치의 정확한 확인은 전문적인 지적 측량으로 가능하다는 점 유의하시기를 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물만 매각. 공부상 '산양리 429, 430' 지상에 소재하나 현황상 '산양리 428, 429, 430' 지상에 소재함. 공부상 구조가 현황과 상이함(감정평가서 참조). 제시외 건물 중 일부(감정서상 ㉠)만 매각 포함. 건물이 소재하는 토지의 경계가 불분명한 바, 본 건 건물 및 제시외 건물의 위치에 대한 정확한 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경24397 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 429

용도: 단독주택 (건물만 매각)

감정가: 12,304,830원 (약 1,230만원)

토지면적: 매각물건에 포함되지 않음

건물면적: 55.52㎡ (약 16.8평)

건물 제시외면적: 3.70㎡ (약 1.1평) - 일부만 매각 포함

건축년도: 1984년

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 동부면 산양리에 소재하고 있습니다.

* 주변환경: 대체로 한적한 농촌 지역에 위치하며, 주변으로 주거지와 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 교통: 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 지형지물을 고려할 때, 인접 지역에 혐오시설이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

* 매각 구분: 부동산 강제경매

* 말소기준권리: 2024년 5월 9일 접수된 이OO의 강제경매개시결정 등기 (말소 예정)

* 인수되는 권리: 2023년 11월 20일 접수된 이OO의 선순위 가처분 등기 (매수인에게 인수됨)

* 임차인 현황:

* 최종국 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 2023-06-26 전입, 대항력 있음).

* 중요: 본 경매 물건 명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 2,000만원은 매수인이 직접 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 다른 사정으로 인해 매수인이 인수하지 않아도 되는 경우를 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는 만큼, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 임차인과의 소통 및 추가적인 사실 관계 확인을 권장합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역의 단독주택 건물로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

* 주요 용도는 주거이며, 주변은 주로 주거용 건물과 농경지로 형성되어 있습니다.

* 전원생활을 희망하는 개인 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 상업적 가치나 임대 수익 목적의 투자에는 적합하지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 읍/면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 가능하나, 대형 상업 시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용 시 배차 간격 및 노선을 사전에 확인해야 하며, 차량을 이용한 이동이 보다 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육시설의 존재 여부 및 통학 거리는 별도로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 토지는 매각 대상이 아니므로, 건물 사용을 위한 토지 사용권(예: 지료, 소유자와의 협의) 확보가 필수적입니다. 이에 대한 명확한 해결 방안 마련 없이는 건물 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 위치 및 경계 불분명: 공부상 주소와 실제 건물이 소재하는 필지가 상이하며, 건물이 여러 필지에 걸쳐 있고 토지 경계가 불분명합니다. 정확한 위치 파악을 위한 전문적인 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 및 시간 소요로 이어질 수 있습니다.

* 구조 및 면적 상이: 공부상 기재된 건물 구조 및 '기호 1-3' 건물의 면적이 실제와 다릅니다. 추후 건축물 대장 정비나 증개축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 선순위 가처분 인수: 매각 후에도 이OO의 선순위 가처분 등기가 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 향후 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 부담입니다.

* 대항력 있는 임차인: '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협의가 필요할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 재매각 물건: 해당 물건은 과거 매각 절차에서 완료되지 못하고 재매각되는 건입니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 매수 신청이 저조했거나, 혹은 기타 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면의 한적한 지역에 위치한 단독주택 건물만 매각되는 건입니다. 1984년에 건축된 건물로 연식이 다소 있으나, 여러 동으로 구성되어 있습니다. 주요 권리 사항으로는 매수인에게 인수되는 선순위 가처분과 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수액은 0원으로 명시되어 있습니다. 건물 자체는 제시외 건물 일부를 포함하여 매각되며, 감정가는 1,230만원입니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 토지가 매각 대상에서 제외된다는 점과, 건물 위치 및 경계의 불분명성, 그리고 공부상 현황과의 차이입니다. 이러한 문제 해결을 위해 측량이 필요하며, 토지 소유자와의 사용권 관련 협의가 필수적입니다.

전원생활이나 주말 주택 등으로 활용하려는 수요자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 위에 언급된 여러 위험 요소들을 철저히 조사하고 해결 방안을 마련한 후에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 불포함 건물만 매각: 토지 취득 및 관리 부담 없이 건물 자체에 집중할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 1,230만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 위험 요소를 감안하더라도 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

* 전원생활 수요: 거제도의 자연환경과 결합하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건은 종종 가격 조정의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 12,304,830원입니다.

주변의 최근 연립주택 매매 사례(동부양지빌라)는 면적 65.88㎡에 3,500만원, 85.96㎡에 3,400만원으로, 이는 해당 물건과 부동산 유형(연립 vs 단독주택) 및 매각 대상(건물만 vs 토지 포함)이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 사례들은 평당 약 40만원 ~ 53만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본 물건은 건물만 매각되며 토지 사용권이 확보되지 않은 상태이고, 선순위 가처분 인수, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 현황과 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 토지 경계 불분명 및 측량 필요 부분은 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1,230만원은 건물 자체의 가치와 내재된 위험을 반영한 보수적인 금액으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 11,000,000원 ~ 15,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.