나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110495 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 830-1 베아누체 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 <안양여자고등학교> 서측 인근에 위치하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 버스정류장 근거리에 안양역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
( 사용승인일 : 2015.06.15 )
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 및 석재타일 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)(방2, 거실, 주방, WC1)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로, 북측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안양지원 2024타경110495 (1)

물건 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 830-1, 베아누체 3층 302호

물건 용도: 도시형생활주택

감정평가액: 217,000,000원

토지 면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물 면적: 37.84㎡ (약 11.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 송

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양여자고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 주거환경은 보통 수준이며, 차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다. 또한, 안양역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 접해 있습니다. 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2024타경110495) 등기부채권 총액 294,242,990원입니다. 이 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 5번 주택임차권 등기: 2023년 07월 20일 접수, 권리자 송 (보증금 250,000,000원, 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-02-22)

* 비고란에 "말소: 인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 인수 대상 권리입니다.

* 임차인 신해경: 보증금 150,000,000원, 전입일자 2023-06-28, 확정일자 2023-05-10.

* 대항력이 있는 임차인으로 파악되나, 매각으로 소멸되는지 여부는 추가적인 권리분석이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 명확히 인수 대상 권리로 기재된 것은 을구 5번 송 의 임차권입니다.

* 주의사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다. 특히 송 임차인의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 안양동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안양역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 주변에 다세대, 연립주택 등 주거용 건물이 많으며, 소규모 상가 및 편의시설이 입점해 있습니다. 최근 주변 유사 건물(다세대 주택)의 매매 사례를 보면, 2015년식 51.54㎡(약 15.6평) 면적이 20,000만원(2억원), 2017년식 60.33㎡(약 18.2평) 면적이 28,500만원(2억 8,500만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2015년식 37.84㎡(약 11.45평) 면적으로, 이를 감안할 때 부동산 자체의 시장 가치는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 안양역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 안양여자고등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 2015년 6월 15일에 사용 승인되었습니다. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다. 기본 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본건이 위치한 안양시 만안구 안양동 830-1번지 일대는 주로 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어, 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 인수입니다. 을구 5번 주택임차권자인 송 의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매각 대금 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 경매 절차에서의 배당 현황을 면밀히 파악하여 임차권의 인수 여부 및 금액을 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 신해경 임차인의 대항력 유무도 추가적으로 확인해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시라는 지역적 이점과 비교적 신축(2015년 준공)인 건물을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 2억 5천만원에 달하는 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 만약 경매 절차에서 임차보증금이 전액 변제될 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있으나, 그렇지 않을 경우 총 매수 부담이 커지므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안양시라는 수도권 내 입지 조건

* 비교적 최신 건축 연도(2015년)의 주택

* 임차보증금 인수 후에도 시세차익 또는 임대수익 확보 가능성 (배당 여부에 따라 크게 달라짐)

1.8. 예상 입찰가

본건은 보증금 250,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 총 매수 부담액(입찰가 + 인수 임차보증금)이 부동산 자체의 시장 가치(약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원)를 초과하지 않도록 신중하게 산정해야 합니다.

하지만, 채권자의 채권액(294,242,990원)이 임차보증금보다 높아 배당을 통해 임차보증금이 상당 부분 또는 전부 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다.

만약 임차보증금이 전액 변제된다는 전제 하에, 감정가(217,000,000원)를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우, 최악의 경우 인수하게 될 임차보증금과의 총 부담액을 고려하여 최종적인 투자 결정을 내려야 합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.