나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2933 [1] 서울특별시 마포구 성산동 592-2 태림센트윈2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔
및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 마포구청역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층건내 1층 101호, 102호로서,
(사용승인일: 2021.10.05)

외벽: 석재붙임마감 및 페인팅마감 등,
내벽: 인테리어 마감 및 페인팅마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호: 위아더)로 기호(2: 102호)와 기호(1: 101호) 일부는 매장으로
이용중이며, 기호(1: 101호) 일부는 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10.
- 2029.9.9.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2933 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 592-2 태림센트윈2 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,520,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 108.35㎡ (약 32.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 태림센트윈2

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 1층 101호, 102호

사용승인일: 2021년 10월 5일

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 토지거래허가구역, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 제반 교통상황은 양호함. 마포구청역은 도보로 이용 가능하며, 내부순환로, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로 접근성이 우수함.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 유통상업지역, 지구단위계획구역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 효력 발생

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

* 말소기준권리: 을1 (2022.05.30. 접수) 부산은행 근저당권 (채권금액: 2,200,000,000원)

* 기타 권리:

* 을2: 대신저축은행 근저당권 (2023.12.04. 접수, 채권금액: 1,300,000,000원)

* 갑4: 오케이저축은행 가압류 (2024.09.23. 접수, 채권금액: 1,166,250,000원)

* 갑5: 부산은행 임의경매 (2024.11.08. 접수, 채권금액: 2,023,454,384원)

* 갑6: 대신저축은행 임의경매 (2025.02.18. 접수, 채권금액: 746,812,556원)

* 총 권리금액 합계: 4,666,250,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 5,500,000원

* 전입/사업일자: 2022-04-05

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항입니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 가능성이 높거나, 기타 사유로 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, '대항력 있음' 명시는 명도 진행 시 잠재적 변수가 될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상업시설

본건은 근린상가로, 1층 101호 및 102호 일부는 매장으로 이용 중이며, 101호 일부는 창고로 이용 중임. 주위로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공원이 혼재되어 있어 상업시설 운영을 위한 배후수요 및 유동인구 확보에 유리한 환경임. 마포구청 인근 지역으로 행정기관 이용객 및 지역 주민들의 접근성이 높음.

4.2. 건물 현황

건물은 2021년 10월 5일 사용승인을 받은 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 건물 외부에는 석재붙임 마감 및 페인팅 마감 등이 적용됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 위치: 서울특별시 마포구 성산동, 마포구청 남측 인근

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 이용 편리, 다수의 버스 노선 운행

* 주변 시설: 마포구청, 월드컵공원(평화의공원, 하늘공원 등), 망원 한강시민공원, 상암 월드컵경기장, CGV, 메가박스, 홈플러스, 마포 농수산물 시장 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용 가능.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 16층 건물 내 1층 101호, 102호

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 경매 관련 사항

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매가 진행될 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 함.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반 경매와는 다른 절차적 특수성이 있을 수 있음.

* 재매각: 이전 경매에서 유찰 또는 취소 등의 사유로 재매각되는 건으로, 특별 매각조건(매수보증금 20%)이 적용될 수 있으므로 입찰 시 주의가 필요함.

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공된 경우로, 경매 진행 및 낙찰 후 추가적인 복잡성이 발생할 수 있음.

6.2. 법규 및 규제 사항

* 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 토지 거래 시 허가 필요 (2024.09.10. ~ 2029.09.09.). 매수 후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지이용에 관한 각종 법규상의 제한이 존재함.

6.3. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인: 명도 진행 시 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 이는 배당 여부 등 추가적인 확인이 필요한 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동, 마포구청 인근에 위치한 태림센트윈2 상가(1층 101호)로, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 6호선 마포구청역을 이용한 역세권 입지로서 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 주의 깊은 확인이 요구됩니다. 또한, 재매각 물건으로 매수보증금 20% 등의 특별 조건이 적용될 수 있으며, 토지거래허가구역 등 법규상 제한사항도 존재합니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 마포구청 인근 역세권 상가로, 상암DMC 및 주변 업무지구 배후수요 흡수 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적 시설 보유.

* 안정적인 배후수요: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 상권의 안정성 높음.

* 잠재적 시세 차익: 재매각을 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,520,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 재매각 물건으로, 과거 경매 진행 상황 및 유찰 횟수에 따른 감가율, 시장 상황, 그리고 앞서 언급된 복잡한 권리관계 및 특이사항들을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가와 인수 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~90% 수준인 약 1,064,000,000원 ~ 1,368,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 심층 분석, 세금 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.