나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6214 [1] 울산광역시 남구 옥동 255-2 옥동삼익아파트 102동 7층708호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6214 [1] 울산광역시 남구 옥동 255-2 옥동삼익아파트 102동 7층708호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경6214 | 소재지: 울산광역시 남구 문수로302번길 9, 102동 7층708호 (옥동,옥동삼익아파트) | 감정가: 414,000,000원 | 최저가: 414,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6214 (1)

용도: 아파트

감정가: 414,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 최OOOOOOOOOOOO

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

소재지: 울산광역시 남구 옥동 255-2 옥동삼익아파트 102동 7층708호

건물면적: 59.64㎡ (전용면적)

토지면적: 22.32㎡ (대지권)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 남구 옥동 격동초등학교 서측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 선호 지역입니다.

남측에 울산대공원이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적하며, 북측 인근에 울산지방법원, 서측 인근에 7번국도 진출입로가 소재하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며 버스정류소가 인근에 소재하는 등 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

8~15미터 정도의 도로에서 차량 진출입이 용이한 양호한 도로 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

외벽은 페인팅, 창호는 샤시이중창, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있으며 아파트로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 화재관리설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 및 장방형 유사지로서, 아파트 단지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있어 양호한 주거환경 유지가 예상됩니다.

옥동 256번지는 격동초등학교 및 소정숲유치원 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 입지 조건 분석

본 건은 울산 남구의 선호 주거지역인 옥동에 위치하며, 도심 내 대형 공원인 울산대공원과 매우 인접한 '공세권' 입지입니다.

주변에 학교(격동초)와 법원 등의 주요 시설이 밀집되어 있어 교육 및 행정 편의성이 높습니다.

제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상 주거환경이 비교적 쾌적하게 유지될 가능성이 높습니다.

4. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매(채권자 최OO)이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다.

매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 권리 관계가 단순하며, 권리 상의 하자는 발견되지 않습니다.

다만, 중복사건으로 경매가 진행 중이므로 절차 상의 안정성은 높으나, 임대관계 미상으로 명도 시 점유자 확인 및 소유자(채무자)의 명도 저항에 대한 대비가 필요합니다.

5. 상권 분석

본 건 인근은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 상권으로, 단지 내외로 기본적인 근린생활시설이 잘 형성되어 있습니다.

울산지방법원이 인근에 있어 직장인 수요가 일정 부분 유지될 수 있으며, 울산대공원을 중심으로 한 레저 및 휴식 관련 업종도 발달할 수 있는 환경입니다.

6. 생활 정보

단지 주변에 격동초등학교가 인접해 있어 학군 조건이 양호하며, 울산대공원 이용이 매우 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

기본적인 설비가 잘 갖추어져 있어 즉시 거주에 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 상 시가지경관지구 등은 주거 환경 보호에 긍정적인 요소로 작용합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '호실 위치 특정'에 관한 문제입니다.

감정평가서 및 현황도 상 본 건 708호와 707호의 현황도가 동일하여 실제 현관 호실 표시를 통한 현장 재확인이 필수적입니다.

감정평가사는 현관 호실 표시 708호로 특정하고 평가하였으나, 입찰자는 반드시 현장에서 호실 위치를 재확인하고 응찰해야 합니다. 이 현황도 만으로는 정확한 위치를 확인할 수 없습니다.

또한, 소유자(채무자)가 점유할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점도 점유자 확인 필요성을 높입니다.

8. 종합 의견 및 투자 제언

8.1. 종합 의견

본 건은 울산광역시 남구 옥동이라는 우수한 입지에 위치하며, 울산대공원 인접 등 주거 쾌적성이 높은 물건입니다.

권리 분석 상 특별한 하자는 없으나, 가장 중요한 잠재적 리스크는 현황도와 실제 호실 위치 특정 문제입니다.

입찰 전 현장 조사를 통해 708호의 정확한 위치를 재확인하고, 명도 대상 및 명도 저항 정도를 미리 파악한다면, 안정적인 투자 가치를 확보할 수 있는 물건입니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산 남구 옥동의 선호 주거 지역 및 울산대공원 인접.

교통 및 편의성: 7번국도 진출입 용이, 주요 시설 인접.

경매 진행 안정성: 중복사건으로 경매 취하 가능성 낮음.

투자 전략: 주변 실거래가 및 급매 물건 시세를 감정가와 비교 분석하여 입찰가를 산정하고, 호실 위치 특정 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계