나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6863 [1] 울산광역시 울주군 상북면 거리 513-1 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6863 [1] 울산광역시 울주군 상북면 거리 513-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경6863 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 거리 513-1 | 감정가: 363,118,000원 | 최저가: 363,118,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경6863 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6863 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 거리 513-1

용도: 답

감정가: 363,118,000원

토지면적: 1402.00㎡ (약 424.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 신OO

채무자: 최OO

채권자: 울OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 상북면 상북(거리,양등)지구 도시개발구역 남측에 위치하고 있습니다. 주변은 마을 인근의 농경지대가 형성되어 있으며, 북측으로는 도시개발사업이 진행 중입니다. 해당 상북(거리,양등)지구 도시개발사업은 약 20만㎡ 규모로 추진 중이며, 공동주택 용지 및 근린생활시설 용지 등으로 개발될 예정입니다. 본 토지는 현재 진행 중인 도시개발사업지구 내 도로(소로)에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 울산-포항고속도로 상북 IC와 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 전체적으로 평탄한 부정형의 형태이나, 북측 도시개발사업지구 도로면보다 약 2-3미터 낮은 지대에 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행됩니다. 소유자는 신OO이며, 채무자는 최OO입니다. 채권자는 울OOOOOOO입니다. 임의경매의 특성상 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많으나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 최신 권리 분석을 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 현재 농경지대가 주를 이루고 있으나, 상북(거리,양등)지구 도시개발구역에 편입되어 개발이 진행 중인 지역입니다. 이 사업은 길천일반산업단지와 상북농공단지 종사자를 위한 직주근접형 배후 주거단지를 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다. 개발 완료 시 주거 환경 개선 및 상권 형성이 기대되며, 장기적인 관점에서 잠재력을 가지고 있습니다. 현재는 주변 마을의 기본적인 수요를 기반으로 합니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 상북면에 위치하며, 주변 마을의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근이 편리합니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에는 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았으며, 아름다운 자연 경관과 함께 쾌적한 환경을 제공하는 것으로 파악됩니다. 도시개발구역 인근이므로 향후 신규 생활 편의시설 유입 가능성도 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 중 (1)토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

(2)토지 및 (3)토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상북(거리,양등)지구), 소로2류(폭8m-10m)에 저촉되거나 접하며, 가축사육제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

특히, (2)(3)토지는 공부상 지목이 '답'이나 도시개발구역에 편입되어 금전청산 대상 토지임을 유의해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 해당 자격증명을 취득하지 못할 경우 낙찰이 무효가 되거나 추가적인 문제가 발생할 수 있으며, 발급 요건이 복잡할 수 있으므로 사전에 울산시 농지 담당 부서와 상담이 필수적입니다. 또한, 토지가 인접 도로보다 낮은 지대에 위치하여 배수 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 도시개발사업의 진행 상황 및 향후 계획 변경 여부도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 금전청산 대상 토지라는 점은 사업 시행자의 수용 절차에 따라 권리 관계 및 개발 가능성이 달라질 수 있음을 의미하며, 사업 시행 주체의 사업 계획에 따라 수용 및 보상 절차가 진행됩니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 울주군 상북면 소재 본 토지는 도시개발구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 물건입니다. 현재는 농경지 상태이지만, 제2종일반주거지역 등으로 용도 변경된 지역에 포함되어 있어 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 확보와 금전청산 대상 토지의 특성을 면밀히 파악하는 것이 중요하며, 개발 사업의 진행 상황(2023년부터 2026년까지 계획)을 주시해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

상북(거리,양등)지구 도시개발사업의 완료 시 수혜가 예상되는 지역으로, 사업 완료 후 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 경매를 통해 현재 시세보다 유리한 조건으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. 금전청산 대상 토지로서, 개발 사업 시행 주체와의 협의 또는 보상 절차를 통해 명확한 개발 방향 및 수익성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 금전청산 시 보상금 수령 후 해당 토지에 대한 소유권을 상실하게 되므로, 보상액 산정 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계