나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1851 [1] 경상북도 상주시 외답동 270 전원타운 나동 4층 410호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1851 [1] 경상북도 상주시 외답동 270 전원타운 나동 4층 410호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경1851
• 주소: 경상북도 상주시 외답6길 16, 나동 4층 410호 (외답동,전원타운)
• 감정가: 32,000,000원
• 최저가: 32,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

상주지원 경매1계 2024타경1851 | 소재지: 경상북도 상주시 외답6길 16, 나동 4층 410호 (외답동,전원타운) | 감정가: 32,000,000원 | 최저가: 32,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 경상북도 상주시 외답동 소재 전원타운 나동 4층 410호 아파트에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 상주지원 2024타경1851 (1)이며, 감정가는 32,000,000원으로 소액 투자에 적합한 물건입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 토지면적 46.19㎡, 건물면적 41.11㎡의 소형 평형입니다.

1.2. 구조 및 현황

본 건물은 1998년 2월 27일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 단위 세대입니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수 설비 및 가스보일러에 의한 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 건물의 전반적인 상태는 연식에 따른 관리가 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 특성 및 교통

본건은 외답농공단지 서측 인근에 위치하며, 부근은 농공단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 쾌적성은 일반 주거 지역 대비 다소 낮은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 토지 이용계획상 도시지역 내 일반공업지역에 속하여 공단 종사자를 위한 주거 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채무관계

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자가 조OO로 동일합니다. 채권자는 상OOOOOOOO이며, 단순 임의경매 사건으로 권리관계가 비교적 명료한 것으로 판단됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하므로 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

3.2. 명도 리스크

제시된 정보에는 임대관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 소유자 점유 외에 미상의 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 다만, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있다면 인도명령을 통한 명도 진행이 가능하며, 이는 일반적인 경매 명도 난이도에 해당됩니다. 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부 및 배당 현황을 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 배후수요

본 물건이 일반공업지역 내 농공단지 인근에 위치하고 있어, 주된 배후 수요는 농공단지 근로자들일 가능성이 높습니다. 따라서 투자 목적이 임대 수익이라면 안정적인 직장인 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하지만, 대규모 상업시설이나 병원 등은 상주 시내 방향으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 일반공업지역이며, 추가로 가축사육제한구역(절대제한지역)에 해당합니다. 이는 주거 시설의 쾌적성을 저해할 수 있는 요소이거나, 향후 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 특성 리스크

일반공업지역 내 주택이라는 특성상 소음이나 대기환경 등으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다. 또한, 주택 노후도(약 27년차)로 인해 취득 후 내부 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

공단 배후 수요에 의존하는 소형 아파트의 경우, 공단의 경기 변동이나 지역 내 주택 공급 상황에 따라 임대료나 매매 시세의 변동성이 클 수 있습니다. 지역 내 유사 물건의 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 3천만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 농공단지가 인접해 있어 공단 종사자를 대상으로 한 임대수익형 부동산으로 접근하기에 용이합니다. 다만, 공업지역 내 아파트라는 한계와 노후도, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 외답농공단지 서측 인근에 위치하여 공단 종사자 대상의 임대 수요가 꾸준히 예상됩니다.

낮은 진입 장벽: 감정가 3200만원으로 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

단순 권리관계: 토지/건물 일괄매각의 임의경매 사건으로 권리분석상 큰 하자가 없습니다.

7. 컨설팅 제언

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 노후도와 주변 환경(소음, 냄새 등), 그리고 유사 물건의 매매 및 임대 시세를 정확하게 파악하시어 안전 마진을 확보한 후 입찰하시기를 권유 드립니다.

법원 정보

상주지원 경매1계