나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72716 [1] 경상북도 상주시 남성동 16-1 드림뷰 102동 11층 1203호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72716 [1] 경상북도 상주시 남성동 16-1 드림뷰 102동 11층 1203호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경72716
• 주소: 경상북도 상주시 중앙로 178-19, 102동 11층 1203호 (남성동,드림뷰)
• 감정가: 134,000,000원
• 최저가: 134,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

상주지원 경매1계 2024타경72716 | 소재지: 경상북도 상주시 중앙로 178-19, 102동 11층 1203호 (남성동,드림뷰) | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 134,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 상주지원 2024타경72716 (1)

소재지: 경상북도 상주시 남성동 16-1 드림뷰 102동 11층 1203호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 28.96㎡ (지분)

건물면적: 84.86㎡ (지분)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (지분 매각)

소유자/채무자/채권자: 임OO / 임OO / 임OO (형식적 경매 특성)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 상주시 남성동 소재 상주초등학교 남동측 인근에 위치한 드림뷰 아파트입니다. 부근은 근린상가, 공공시설(상주초등학교 등), 공동주택 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주거 편의성이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 1층~지상 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 아파트로 이용 중이며, 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역에 위치하며 도로(소로2류)와 접합니다. 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 상대보호구역(상주초등학교 관련 추정)으로 지정되어 있습니다. 일반상업지역에 위치한다는 점은 향후 용도 변경 또는 개발 가능성에 긍정적이나, 상대보호구역은 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매구분 및 특이사항: 본건은 채권자 임OO가 채무자 임OO 소유의 부동산에 대해 청산을 위한 형식적 경매를 신청한 사건입니다.

형식적 경매: 형식적 경매는 공유물 분할을 위한 경매로, 일반 강제/임의 경매와 달리 채권액 변제가 목적이 아니며, 권리 관계가 비교적 단순한 경우가 많습니다.

지분 매각: 전체 호실이 아닌 토지 및 건물의 '지분'만 매각 대상입니다. 이는 매각 후 다른 공유자와의 관계 설정(협의, 분할 청구 등)이 필수적임을 의미합니다.

공유자 우선매수권: 본건의 가장 중요한 권리적 이슈입니다. 민사집행법 제140조에 따라, 다른 공유자에게 우선매수권이 부여됩니다. 입찰 시 최고가 매수신고인이 나오더라도, 공유자가 이 가격으로 우선 매수하겠다고 신고하면 낙찰받지 못하게 됩니다.

주의사항: 공유자의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점이 기재되어 있으나, 이는 해당 공유자에게만 적용되는 주의사항입니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사는 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 낙찰 후 임대차 관계(점유자)에 대한 추가적인 확인과 명도 전략이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건이 위치한 일반상업지역은 상주시의 주요 상업 및 주거 혼합 지역으로 추정됩니다. 근린상가 등이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성은 우수하며, 초등학교 인근이라는 점은 기본적인 주거 수요를 확보하는 요소입니다.

생활 정보: 상주초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋고, 제반 교통 사정은 보통으로 상주 시내권 내에서의 이동은 무난할 것으로 예상됩니다. 상업지역과 주거지역의 장점을 동시에 갖춘 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크 1 (공유자 우선매수권): 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높습니다. 경쟁률이 높을 경우 낙찰이 어려울 수 있으며, 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

대응 방안: 입찰 전 공유자의 우선매수 의사를 사전에 탐문하는 것이 가장 좋으나 현실적으로 어려울 수 있습니다. 입찰가는 공유자가 우선매수권을 포기할 만한 수준 또는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 2 (지분 매각의 불확실성): 낙찰 후 다른 공유자와의 협의, 사용 수익 및 처분에 대한 합의가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 제기해야 할 수 있습니다.

대응 방안: 낙찰 후에는 다른 공유자에게 매도하거나, 공유자로부터 나머지 지분을 매수하는 방안 등을 고려해야 합니다. 지분 경매의 특성상 명확한 출구 전략(Exit Strategy)을 미리 수립해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 상주시 남성동 일반상업지역 내 아파트 지분 매각 물건으로, 입지 자체는 양호하나, '지분 매각' 및 '공유자 우선매수권'이라는 특수 권리가 결합되어 일반적인 경매 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

투자 포인트 1 (상대적 저가 매수 가능성): 지분 매각 물건은 전체 시세 대비 저가로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 향후 전체 지분 확보 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

투자 포인트 2 (지분 경매 고수익 기회): 공유자와의 협의를 통해 나머지 지분을 저렴하게 매수하거나, 협의가 불발될 경우 공유물 분할 소송을 통해 최종적으로 전체 물건을 처분하는 과정에서 높은 수익을 실현할 가능성이 있습니다.

투자 포인트 3 (양호한 입지): 일반상업지역 내 초등학교 인근이라는 점은 상주의 주요 거점 중 하나임을 의미합니다. 기본적인 수요와 상권의 안정성을 확보하고 있습니다.

*주의: 지분 매각의 특성상, 일반적인 경매 물건보다 명확한 권리 분석 및 협상 능력이 요구됩니다. 단순 투자를 넘어선 전문적인 접근이 필요합니다.*

법원 정보

상주지원 경매1계