나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112907 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 203동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근에 위치하는 생활숙박시설 단지내 상가로서 부근은 근린생활 시설, 대형 판매시설, 숙박시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 동해선 "오시리아역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 제203동 건물 내 제1층 제203-3호로서, 2022년 3월 21일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 외장 인조석 및 복합판넬 마감
│내벽 : 인테리어치장
│바닥 : 석재타일마감
└창호 : 새시창호

이용상태

근린생활시설(현황 "사무실"(NewCZ Osiria RESIDENCE)로 이용중)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 천장형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 근린생활시설 및 생활숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 동측, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2016-03-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

현황 사무실(뉴시즈 오시리아 레지던스)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경112907 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 203동 1층203-3호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

757,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.53평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 사용승인일: 2022년 3월 21일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장 상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 오시리아 관광단지 내에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활 시설, 대형 판매시설, 숙박시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근: 제반 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 있고, 다소 근거리에 동해선 "오시리아역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 북동측, 동측, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 지정됨

* 도로: 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 관광단지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 5월 27일 접수된 경남은행 근저당권 (금704,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소되지 않는 권리: 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: ' 부분이 있으나, 내용이 비어있어 해당 사항 없음으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 뉴시즈오시리아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사제이앤케이컴퍼니

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

704,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 오시리아 관광단지 내에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛 동부산점, 다양한 생활숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 현황 및 업종

건물 자체는 제2종근린생활시설로 분류되어 있으나, 본건은 현재 사무실(뉴시즈 오시리아 레지던스)로 이용 중입니다. 따라서, 사무실 임대업 또는 관련 서비스업으로의 활용이 가능합니다.

4.3. 경쟁 환경

오시리아 관광단지는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 다양한 숙박시설과 상업시설이 들어서고 있습니다. 이에 따라 상권 내 경쟁도 치열할 수 있으므로, 차별화된 업종 구성이나 서비스 전략이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데프리미엄아울렛 동부산점, 롯데몰, 이케아 등 대형 쇼핑 시설이 차량으로 가까운 거리에 위치해 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다. 또한, 오시리아역 인근의 다양한 상업 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주거 및 업무환경

생활숙박시설 단지 내 상가로서, 단지 내 거주자 및 방문객을 주요 고객으로 삼을 수 있습니다. 현재 사무실로 이용되고 있어 업무 환경으로서의 활용도도 높습니다.

5.3. 관광 및 여가시설

인근에 롯데월드 어드벤처 부산, 해동용궁사, 스카이라인 루지 등 다양한 관광 및 여가 시설이 위치하여 관광객 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인 중 '주식회사제이앤케이컴퍼니'는 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원이 있으나 대항력은 없습니다. 이는 법적으로는 인수되지 않으나, 명도 협의 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* '뉴시즈 오시리아' 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으나, 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용 현황과의 차이

본 물건의 용도는 근린상가이나, 현재 사무실로 이용 중입니다. 향후 건축물대장상 용도와 다르게 이용 시, 용도 변경 또는 이행강제금 부과의 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 수익성 및 공실 위험

오시리아 관광단지 내 상가 공급이 증가하는 추세이므로, 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 분석과 함께 임대 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 관광단지 개발 특성상 향후 시설 입주 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동부산 관광단지 내 핵심 입지에 위치한 근린상가로, 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 롯데프리미엄아울렛, 오시리아역 등 주요 시설과의 접근성이 뛰어나며, 주변 관광 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 단지 내 상가로서의 잠재 수요와 더불어, 향후 상권 활성화 추이, 경쟁 환경, 공실 위험 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 오시리아 관광단지의 중심부에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛, 이케아, 롯데월드 부산 등 주요 시설과 인접하여 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 건물의 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있어 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 개발 호재: 부산 동부산권 관광 개발의 중심지로서, 향후 관광단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린상가 용도이며 사무실로 활용 중임을 감안할 때, 다양한 업종으로의 전환 또는 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 임차인의 보증금이 없어 인수되는 금액은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(757,000,000원)를 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 상가 및 생활숙박시설의 매매 및 임대 시세, 그리고 오시리아 관광단지 내 상가의 평균 낙찰가율 (최근 자료 검색 결과, 개별 물건마다 편차가 큼) 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 부동산 컨디션 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.