나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73494 [1] 전라남도 장성군 삼계면 능성리 153 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73494 [1] 전라남도 장성군 삼계면 능성리 153 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매11계 2024타경73494 | 소재지: 전라남도 장성군 삼계면 능성리 153 | 감정가: 21,835,000원 | 최저가: 21,835,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경73494 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼계면 능성리 153

용도: 대지

감정가: 21,835,000원

토지면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

토지 지분율: 24500 (전체 토지 면적과 일치하는 것으로 보이며, 지분율 표기 방식에 대한 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 문OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 기OOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 지상에 식재된 수목 포함

1.2. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 삼계면 능성리 소재 "신사마을" 내(일련번호 1, 2) 및 동소 동화면 남평리 소재 "남평마을" 남서측 근거리(일련번호 3)에 위치합니다. 주위 환경은 대체로 순수한 농촌지대와 마을 주변 야산지대로 이루어져 있어, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

일련번호 1과 2의 경우 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일련번호 3은 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 토지 이용상태 및 형태

일련번호 1: 부정형의 완경사지로, 현재 주거나지(일련번호 2의 진입로, 텃밭 등)로 이용 중입니다.

일련번호 2: 부정형의 완경사지로, 현재 자연림, 단독주택 부지, 비포장로 등으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "임야"이나, 일부 면적은 현황 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

일련번호 3: 부정형의 완경사지 자연림입니다.

1.5. 인접 도로상태

일련번호 1: 남측으로 폭 3.5m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 2: 동측으로 폭 3.5m 내외의 현황 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 3: 맹지입니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호 3: 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

1.7. 제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지"를 참고하시기 바랍니다. 지상에 식재된 수목은 본건 매각대상에 포함됩니다.

1.8. 공부와의 차이

일련번호 2의 경우, 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 일부 면적이 단독주택 부지로 이용 중입니다.

1.9. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가의 개요 - 6.그 밖의 사항 - 다.기타참고사항을 참고하시기 바랍니다.

1.10. 입지조건

본건은 장성군 삼계면 능성리에 위치한 농촌 지역으로, "신사마을" 내 및 "남평마을" 인근에 자리하고 있습니다. 주변이 농촌지대와 야산지대로 이루어져 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 편의는 갖추고 있습니다. 다만, 일련번호 3은 맹지라는 점은 접근성 측면에서 고려가 필요합니다.

1.11. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 기OOOOO입니다. 소유자는 문OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO입니다. 본건의 가장 큰 권리적 특징은 "분묘기지권"이 있다는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘에 대해 관습법상 인정되는 토지 사용권을 의미하며, 이는 토지 소유자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 분묘의 처리 및 분묘기지권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.12. 상권분석

본건이 소재한 지역은 순수 농촌지대로, 주변에 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농업 활동과 관련된 기본적인 생활 편의시설 외의 상업적 기능은 기대하기 어려운 지역입니다.

1.13. 생활정보

주변이 농촌 및 야산지대로 이루어져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 차량을 이용할 경우 인근 지역의 편의시설 및 마트, 병원 등을 이용할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.14. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "분묘기지권"의 존재입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있으며, 분묘기지권자와의 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 일련번호 3이 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 진입로 확보가 필요한 부분을 의미합니다. 일부 토지가 보전산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.15. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치한 토지 매물로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 토지 자체의 감정가는 21,835,000원이며, 245.00㎡(약 74.11평)의 면적을 가지고 있습니다. 그러나 "분묘기지권"이라는 중요한 권리가 설정되어 있어, 본건 취득 시 해당 권리에 대한 면밀한 검토와 해결 방안 모색이 필수적입니다. 일련번호 3의 맹지 상태 및 일부 토지의 산지 제한 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.16. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 넓은 농촌 지역의 토지라는 점과, 잠재적인 개발 가능성입니다. 분묘기지권 문제를 원만히 해결하고, 토지의 용도 제한을 충분히 고려하여 활용 계획을 수립한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 주말주택 부지, 전원생활 공간, 또는 농업 목적 등으로 활용 가능성이 있습니다. 지상에 식재된 수목이 포함되어 있어 이를 활용한 부가 가치를 창출할 수도 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매11계