나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50311 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-32 지층비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50311 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-32 지층비01호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2025타경50311 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6, 지층비01호 | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 147,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경50311 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50311 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 78-32 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원 (1억 4천 7백만원)

토지 면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물 면적: 45.15㎡ (약 13.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 변OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2002년 4월 10일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희동주민센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 서대문소방서 및 연희동주민센터가 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 제2종 일반주거지역에 해당합니다. 차량 출입은 용이하며, 동측 인근의 연희로를 지나는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 지하철역은 다소 원거리에 위치합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축 구조는 철근콘크리트조 및 조립식판넬지붕으로, 2002년 4월 10일에 사용 승인되었습니다. 해당 호수는 5층 건물 중 지층 비01호입니다. 건물 외벽은 화강석판 및 적벽돌 마감이며, 내벽은 종이벽지, 창호는 하이샤시 복층유리로 되어 있습니다. 내부 구성은 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 이루어진 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시설, CCTV, 1층 주차장도 구비되어 있습니다. 토지는 부정형의 평탄한 지반으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 변OO입니다. 특이사항으로, 2023년 8월 3일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2950)에 따라 주택임차권이 설정되었으며, 임차보증금은 1억 3천 2백만원입니다. 현재 임대차 관계는 미상으로 파악되고 있어, 명도 시 임차인과의 협의가 중요할 것으로 보입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호수역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 연희동은 주택가와 근린생활시설이 조화를 이루는 지역입니다. 주변에 상점, 식당 등 다양한 편의시설이 있어 기본적인 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 연희동 주민센터와 서대문소방서 등 공공기관이 인접해 있어 행정 및 치안 서비스 접근성이 양호합니다.

1.7. 생활정보

교통 측면에서는 연희로를 따라 운행하는 버스 노선을 이용하기 편리합니다. 차량으로도 접근이 용이한 편입니다. 다만, 가까운 지하철역이 없어 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다. 교육시설로는 인근에 연희초등학교 등이 있습니다.

1.8. 주변 시설 및 혐오시설 조사

주변에는 주민센터, 소방서, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 주소지 또는 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 일반적인 주변 시설 조사 결과에 따른 것이며, 개별적인 민감도에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 설정(1억 3천 2백만원) 및 임대차 관계 미확인입니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 사용승인일이 2002년으로 건축된 지 20년이 넘어 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 토지이용계획에 따른 다수의 법적 제한사항은 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 경매물건은 서울 서대문구 연희동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 입지 조건은 연희동의 지역적 특성을 고려할 때 무난한 편이며, 주변 편의시설 접근성도 양호합니다. 그러나 1.32억원의 임차보증금이 설정된 임차권이 존재하며 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에 신중한 접근이 필요합니다. 건물 연식을 고려한 유지보수 비용 및 법적 제한 사항들도 투자 결정 시 반드시 검토해야 할 부분입니다.

1.11. 투자 포인트

실거주 목적의 경우, 명도 문제를 해결하고 내부 상태를 확인한 후 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 연희동이라는 지역의 가치 상승 잠재력과 더불어, 건물 노후화를 고려한 리모델링 또는 재건축(관련 법규 준수 필수)을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계