나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50311 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-32 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 서대문소방서, 연희동주민센터 등이 혼재하는 제2종
일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 원거리에 위치하며, 동측 인근의 연희로를 운행
하는 노선버스 정류장이 소재하여 노선버스 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조립식판넬지붕, 철근콘크리트평스라브 및 조립식판넬지붕 5층건 중 지층
비01호로서 2002.04.10.사용승인 되었음. 마감구조는
외벽: 전면 부위는 화깅석판채 붙임. 기타 부위는 적벽동쌓기.
내벽: 종이벽지 등 마감.
창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, CCTV, 1층에 주차장
설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 지반으로 다세대주택 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호수역(최종확인관할교육
청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,. 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산
주변중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상임.
*.2023.08.03.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2950에의거 주택임차권
설정되었음.(임차보증금:132,000,000워-).
기 타 : 본건은 남서측 접면도로면와 등고인 주차장과 동일한 레벨임.*.(남서측에서 보면
지상1층과 유사함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50311 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 78-32, 지하층 B01호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물면적: 45.15㎡ (약 13.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희동주민센터" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 제2종 일반주거지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하나, 지하철역은 원거리에 위치합니다. 동측 인근 연희로를 이용하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 홍순남 근저당권 (45,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 2023년 8월 7일 접수된 최원정(주택도시보증공사)의 주택임차권 (보증금 132,000,000원, 전입일자 2021년 7월 27일, 확정일자 2021년 7월 2일)은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 18일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최원정)

보증금: 132,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 27일

확정일자: 2021년 7월 2일

배당신고일자: 2023년 8월 7일

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 보증금으로, 해당 금액 전액 변제되지 않을 시 매수인이 추가 부담해야 합니다.

인수 보증금 합계: 132,000,000원

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 서대문구 연희동 일대 다세대주택의 최근 거래가는 약 17,700,000원/평 ~ 21,300,000원/평 수준으로 나타났습니다.

* 본 건의 전용면적은 약 13.66평이며, 건축 연도는 2002년입니다.

* 면적과 건축 연도가 유사한 다세대주택(약 13.4평, 1986년 건축)이 2026년 3월 285,000,000원(약 21,268,657원/평)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정한 본 건의 시세는 약 290,878,000원(13.66평 * 21,300,000원/평) 수준입니다.

* 현재 감정가(147,000,000원)는 인근 실거래가 및 추정 시세 대비 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

주변 시설 검색:

* 물건지 주변(서울특별시 서대문구 연희동 78-32)을 확인한 결과, 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근에는 연희동주민센터, 서대문소방서 등 공공 편의시설이 소재합니다.

5. 생활정보

편의시설: 연희동 주민센터, 서대문소방서 등 공공시설이 인접해 있어 행정 및 긴급 상황 대처가 용이합니다. 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 쇼핑 및 서비스 이용이 편리합니다.

주거환경: 제2종 일반주거지역으로 단독주택과 다세대주택이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

건축 구조 및 설비: 2002년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, CCTV, 1층 주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 최원정 임차인의 보증금 132,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

토지이용계획 제한: 해당 토지는 상대보호수역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 입지에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 주변 시세 대비 매우 낮게 책정되어 있어 투자 매력도가 높을 수 있습니다. 그러나 132,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 주요 부담 요인입니다. 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 시장가치보다 현저히 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 요소입니다.

연희동의 입지: 서울 도심 내에서 꾸준한 수요가 있는 연희동 지역의 주거 가치는 안정적입니다.

대항력 있는 임차인 부담 고려 시, 입찰가 조정으로 인한 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 추정 시세는 약 290,878,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 132,000,000원입니다.

낙찰자가 부담할 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준에 부합하도록 고려할 때, 예상 입찰가는 약 160,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 입찰가를 160,000,000원으로 결정했을 때, 총 매수 비용이 약 292,000,000원(160,000,000원 + 132,000,000원)이 되어 시장 시세와 근접하게 됩니다.

다만, 최소한의 낙찰 가능성을 확보하기 위해 감정가(147,000,000원) 이상으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.