나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5229 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-179호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 수도권전철(4호선 및 수인분당선) "안산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반공업지역 내 지식산업센터, 일반공장, 공구상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 일반시내버스, 좌석버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 인근에 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 "안산역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건내
1층 씨에이-179호 외 2개호로서,
외벽 : 커튼월 방식의 복층유리 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
창호 : 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(휴게음식점)"임. (후면 "사진용지"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

해당물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경5229 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 398,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-179호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(휴게음식점))

* 토지 면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 내 1층 CA-179호

1.3. 특이사항

* 해당 물건은 유동화 물건임.

* "반월특수지역"에 해당하므로, 산업단지 입주 자격에 대해 "법령정보센터"에서 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 및 '각 국가산업단지 관리기본계획'을 사전 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 수도권전철(4호선 및 수인분당선) "안산역" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 일반공업지역 내 지식산업센터, 일반공장, 공구상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지임.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이함.

* 본건 동측 인근에 일반 시내버스, 좌석버스가 정차하는 노선버스 정류장이 소재함.

* 본건 북동측 인근에 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 "안산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (2023-11-23, 우리은행 근저당, 1,056,000,000원)

* 매각으로 인하여 말소되는 권리:

* 을1 (근저당, 우리은행)

* 갑8 (임의경매, 우리은행)

* 갑9 (압류, 안산세무서장)

* 갑10 (가압류, 서울보증보험주식회사)

* 갑11 (압류, 경기광주세무서장)

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 없음 (단, 등기부 요약상 지상권 개요가 비어있으나, 별도 확인 필요)

* 총 등기부 채권액: 1,156,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 도영철

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없어 임차보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

* 본 물건은 안산역 인근의 산업단지 내에 위치하여 산업 시설 및 근린생활시설과 혼재되어 있음.

* 지식산업센터 내 상가로서, 주변 산업단지 종사자들을 주 대상으로 하는 상권으로 판단됨.

* 리드스마트스퀘어지식산업센터는 비교적 신축 건물로, 현대적인 인프라를 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 본 물건은 산업단지 내에 위치한 근린상가로, 주거 생활 편의시설보다는 업무 및 상업 활동 관련 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 안산역 인근에 위치하여 대형마트, 병원, 은행 등 일반 생활 편의시설 이용은 가능함.

6. 잠재적 리스크

* "반월특수지역"에 해당하여 산업단지 입주 자격 확인이 필수적임. 해당 자격 미충족 시 상가 운영에 제약이 있을 수 있음.

* 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)으로 되어 있으나, 공부상에는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제로는 휴게음식점으로 이용되는 등 용도 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 해당 건물은 총 1340개의 호실을 포함하는 대형 지식산업센터 내 상가로, 공실률 및 임대 경쟁력을 고려해야 함.

* 해당 지역 자체에 인접한 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 단원구 내 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재하므로, 정확한 위치 및 영향 범위를 추가적으로 파악하는 것이 좋음.

7. 종합 의견

본건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편임. 다만, '반월특수지역'이라는 점과 산업단지 내 상가라는 특수성으로 인해 입주 자격 및 업종 제한에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적임. 권리관계는 비교적 깨끗하나, 유동화 물건이라는 점을 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권 상가로서 직장인 수요 기반 상권 기대.

* 새로운 산업단지 개발 및 활성화 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 낮은 건물 면적 대비 감정가격을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 명확함.

* 감정가는 398,000,000원임.

* 본 물건은 유동화 물건이며, 반월특수지역 입주 자격 확인 등 추가적인 검토가 필요함.

* 위 사항들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 안정적인 운영 및 시세 차익을 고려한 입찰가가 결정되어야 함. (잠재적 리스크 및 지역 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 본 입찰가 제시는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

* 본건은 입찰 보증금 외 인수되는 권리가 없으므로, 감정가 대비 70%~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (예: 278,600,000원 ~ 338,300,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.