나이스옥션 법원경매 인천 2022타경510559 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 869-40 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경510559 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 869-40 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2022타경510559 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주승로45번길 19-8, 2층202호 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 86,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2022타경510559 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경510559 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 869-40 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지 면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

토지 지분율: 1480

건물 면적: 33.96㎡ (약 10.27평)

건물 지분율: 3396

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 주거환경개선지구

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업 완료), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

일반적으로 임의 경매의 경우, 낙찰 후 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부등본 상의 모든 권리 내역은 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 주안동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

행정복지센터가 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 좋으며, 이는 지역 주민들의 생활 편의를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상, 소규모 점포 및 서비스업종의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

인근에 주안3동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

대중교통(시내버스) 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변이 주거지역 및 근린생활시설 지역으로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건물 현황과 공부상 현황도면 간의 호수 표기 불일치 문제입니다.

현재 2층 202호와 201호의 출입문 표기가 실제와 다르게 되어 있어, 건축물대장상 현황도면을 기준으로 평가가 이루어졌습니다.

이로 인해 실제 점유 및 사용에 혼란이 있을 수 있으며, 이를 바로잡기 위해서는 건축물 소유자(201호, 202호)가 건축물대장의 건축물표시변경(건축물현황도 변경) 신청을 해야 합니다.

이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서 현장 방문 시 실제 호수와 공부상 호수, 그리고 출입구 위치 등을 정확히 확인하고, 가능하면 소유자나 점유자와의 소통을 통해 문제점을 파악하는 것이 중요합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 주안동 지역은 상가 및 주거 밀집 지역으로, 소규모 유흥업소나 시설 등이 있을 수 있으므로 이에 대한 개별적인 확인은 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

감정가는 8,600만원으로 책정되어 있으며, 토지 약 4.48평, 건물 약 10.27평의 면적을 가지고 있습니다.

주요 이슈는 공부상 호수와 실제 현황의 불일치로, 이는 명확한 확인과 소유자의 조치가 필요한 부분입니다.

이러한 공부와의 차이 문제를 해결하는 것이 향후 자산 가치 상승 및 원활한 거래에 필수적입니다.

주거환경개선지구로 지정된 이력이 있으나, 사업은 완료된 상태입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 주거환경개선지구 사업 완료 지역으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

둘째, 현재 감정가가 8,600만원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 공부상 호수 불일치 문제를 해결하고 나면, 권리상의 문제는 없는 비교적 안전한 투자처가 될 수 있습니다.

넷째, 소형 면적의 다세대주택으로, 1인 가구나 소형 가구의 수요가 있는 지역에서는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 투자 전 공부상 불일치 문제 해결 방안과 예상 비용, 그리고 실제 현황을 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계