나이스옥션 법원경매 부천 2024타경1298 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 195-40 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 주택, 소규모 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주위에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 제1종근린생활시설 건부지임(평가대상지분 기준).

인접 도로상태

본건 서측 및 폭 약10m 도로, 남측으로 폭 약3m 막다른 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소유자 미상의 제시외건물㉠-㉢이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블럭조 (현황) 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

건축물대장상 용도는 "제1종근린생활시설"로 외부 상토는 "대진유통"으로 되어있으나 평가기준시점 현재 영업하지 않고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

"토지 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 공부상 ‘시멘트기와지붕’이나 현황 ‘판넬지붕’으로 되어있으며, ‘시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 변소 0.99㎡’는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 1. 토지는 지분매각임.
토지 구분소유적 공유관계인지 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 195-40에 소재한 근린시설입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경1298 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 372,924,190원입니다.

토지 면적은 총 158.10㎡(약 47.8평)이며, 이 중 지분 매각 대상은 79.05㎡(약 23.9평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 46.28㎡(약 14.0평)이며, 이 역시 건물 전체가 매각 대상입니다. 제시외 건물 면적은 10.05㎡입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 대항력있는 임차인, 지분매각, 법정지상권 성립 가능성 등이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

목록 1. 토지는 지분 매각이며, 토지 구분소유적 공유관계 여부는 불분명합니다.

건축물대장상 건물 용도는 제1종근린생활시설이나, 현황은 영업하지 않는 것으로 조사되었습니다.

건축물대장상 건물 구조는 시멘트블럭조에 판넬지붕으로, 감정평가서상 조사 내용과 일부 차이가 있을 수 있습니다. (예: 공부상 시멘트기와지붕 vs 현황 판넬지붕)

건축물대장상 '시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 변소 0.99㎡'는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 소규모 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 서측으로는 폭 약 10m의 도로가 접해 있으며, 남측으로는 폭 약 3m의 막다른 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 주변 시설

주변에 소사초등학교가 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과상, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 과거 부천시에는 광역소각장 건립으로 인한 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번, 2021년 10월 22일 접수된 국민은행 근저당권(금 360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 단, 토지 지상에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이영림

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 01월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다. 인수될 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 554,664,511원

* 건물 등기부채권 총액: 586,862,451원

(해당 금액은 말소기준권리 외 다수의 압류, 가압류 등이 포함된 총액입니다.)

* 특이사항

토지 지분매각 물건입니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물(김경수 소유, 매각 제외)이 소재하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 소규모 근린생활시설 및 주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 해당 지역 주민들을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등의 근린생활시설 업종에 적합한 상권으로 판단됩니다. 주변에 주택가와 더불어 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 수요는 존재할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

인근에 소사초등학교, 소새울유치원 등이 소재하여 자녀 교육 환경으로는 보통 수준입니다.

* 교통

주위에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 편의시설

주변에 주택가와 소규모 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본 물건은 토지가 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 재산권 행사 시 제약 등이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명

토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 주택 건물(김경수 소유)이 소재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 토지를 사용함에 있어 제약을 받거나, 해당 건물 소유자와의 법적 분쟁이 발생할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(이영림)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인이 주장하는 권리(예: 유치권, 공사대금 등)가 있는지, 또는 보증금 0원의 근거가 무엇인지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 상태 및 공부상 차이

감정평가상 현황과 공부상 내용(예: 지붕 재질)에 일부 차이가 있으며, 소재불명인 제시외 건물이 존재합니다. 또한, 건물 전체 면적이 46.28㎡로 소규모이며, 현황 영업이 중단된 상태입니다.

* 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 채권 양도 등의 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사본동에 위치한 근린시설로서, 토지 지분 매각, 법정지상권 성립 불분명, 대항력 있는 임차인(무보증금) 등 다수의 권리 및 법률적 복잡성을 내포하고 있습니다. 특히, 지분 매각과 법정지상권 문제는 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 건물의 규모가 작고 현황 영업 중단 상태임을 고려할 때, 명확한 권리 분석과 리스크 해소 방안 마련이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지

소사초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요는 존재합니다.

* 합리적인 감정가

잠재적 리스크를 감안하더라도, 향후 리스크 해소 및 활용 방안에 따라 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 권리관계, 특히 인수 여지가 있는 권리(대항력 있는 임차인의 보증금 0원)와 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각 등 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되므로, 이를 제외한 금액으로 산정될 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 권리 관계 명확화, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 법률 전문가의 자문을 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 권리 분석 및 현장 조사가 더 필요하므로 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.