나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7262 [1] 경상남도 양산시 신기동 172-2 동보시티빌 6층603호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7262 [1] 경상남도 양산시 신기동 172-2 동보시티빌 6층603호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경7262
• 주소: 경상남도 양산시 고향의봄3길 4, 6층603호 (신기동,동보시티빌)
• 감정가: 60,000,000원
• 최저가: 60,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매1계 2024타경7262 | 소재지: 경상남도 양산시 고향의봄3길 4, 6층603호 (신기동,동보시티빌) | 감정가: 60,000,000원 | 최저가: 60,000,000원 | 용도: 아파트

1. 양산시 신기동 동보시티빌 경매 물건 분석 보고서 (울산지방법원 2024타경7262)

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7262 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 172-2 동보시티빌 6층603호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물면적: 60.28㎡ (약 18.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 조OO

특이사항: 공부상 1세대이나, 외관상 2세대로 구분되어 사용 중인 것으로 보임 (2024.9.10.자 감정서)

1.2. 물건 상세 분석

입지조건

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재이며, "한국전력공사 양산지사" 남측 인근에 위치합니다. 차량 출입이 용이하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태는 보통이며, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 토지는 사다리형이며 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다.

권리분석

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 소유자와 채무자가 동일인(안OO)이므로, 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 관계로 명도 시 추가적인 확인이 필요합니다. 해당 물건은 부동산강제경매의 특성상 낙찰자가 인수할 만한 중대한 권리상 하자는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

상권분석

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있어, 주거 밀집 지역의 생활 상권에 해당합니다. 인근에 한국전력공사 양산지사 등 주요 시설이 있어 기본적인 주거 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 상업 시설보다는 주거 환경이 주를 이루며, 실수요자를 위한 배후 주거지로서의 기능을 하고 있습니다.

생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 구조로, 2000년 8월 17일에 사용 승인된 지상 6층 중 6층에 해당합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있으며, 외벽은 시멘트몰탈위페인팅 마감 등입니다. 건물 연식은 약 24년 정도입니다.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **공부(公簿)와의 현황 차이**입니다. 감정평가서에 명시된 바와 같이, 공부상 1세대이나 외관상 2세대로 구분되어 사용 중인 점은 불법 구조 변경의 가능성을 내포합니다. 이는 건축법상 위반 사항이 될 수 있으며, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 조사를 통해 2세대 구분 사용의 적법성 여부 및 원상복구 비용 등을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 해당 지역이 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 향후 건축 행위(증축, 개축 등) 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점 또한 명도 난이도에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

종합 의견

경상남도 양산시 신기동에 위치한 동보시티빌 아파트는 감정가 6천만 원의 비교적 소액 투자 물건입니다. 제2종일반주거지역의 평균적인 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자 및 임대 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 공부상 1세대와 현황상 2세대의 구조적 차이가 핵심적인 리스크입니다. 이 부분을 명확히 해결하거나, 해당 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 내부 구조 확인을 통해 2세대로의 이용 가능성을 수익화할 수 있다면 높은 투자 가치를 가질 수 있으나, 불법 건축물에 따른 법적 비용을 최우선적으로 고려해야 합니다.

투자 포인트

1. **소액 투자 가능:** 감정가 6,000만 원으로 비교적 적은 자본으로 부동산 경매 참여가 가능합니다.

2. **주거 지역:** 제2종일반주거지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 및 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

3. **현황 구조 활용 가능성 (선택적 리스크):** 만약 2세대로 구분된 현황이 합법화 가능하거나, 추후 원상복구 비용을 감안하고도 수익성이 있다면, 임대 수익 극대화 측면에서 이점을 가질 수 있습니다 (단, 법률 검토 필수).

법원 정보

울산지방법원 경매1계