나이스옥션 법원경매 안양 2025타경76 [3] 경기도 군포시 도마교동 OOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송안초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3, 지상15층건 내 1층 A124, A125, A126호로서(사용승인일: 2021.03.17.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 인테리어 마감
창호: 칼라새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 각 판매시설(소매시장-대규모점포)이고, 현황 기호1~3 벽체구분 없이 ""강산애 농산물마트""로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측의 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 기호 1~3 벽체구분 없이 '강산애 농산물마트'로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경76 (3)

소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층에이126호

용도: 판매시설

감정가: 860,000,000원

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

건물면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인천옹진농업협동조합 (을1 근저당권자)

2. 입지조건

본건은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, 송안초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 건물들이 함께 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 동측, 서측, 남측의 중로(폭 12m~25m)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

현재 본건에는 두 명의 임차인이 확인됩니다.

첫 번째 임차인은 송병호씨로, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다.

두 번째 임차인은 주식회사강산애농산물마트(대표자 임병철)로, 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원이며 사업자등록일은 2024년 7월 29일입니다. 이 임차인 또한 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 이는 두 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미입니다. 다만, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부 현황을 살펴보면, 말소기준권리는 2023년 2월 24일 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,136,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 압류 등이 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건은 '강산애 농산물마트'로 이용 중인 판매시설로, 집합건축물대장상 '소매시장-대규모점포'로 분류되어 있습니다.

해당 건물(군포 송정 풍산 리치안)은 오피스텔과 상업시설(1, 2층)로 구성되어 있으며, 상업시설은 송정지구 내 유일한 스트리트형 상가로 조성될 계획이었습니다.

건물 1층에는 대형 마트 입점이 예정되어 있어, 상업시설로서의 잠재력은 존재합니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 송안초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 10분 거리에 이마트 트레이더스가 위치하고 있으며, 주민센터, 문화센터 등 다양한 생활 편의 시설을 공유할 수 있습니다.

건물 자체적으로는 지하주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

군포시는 철쭉동산, 초막골생태공원, 수리산 등 자연 친화적인 관광 명소와 문화 시설을 다수 보유하고 있어, 도시 내에서도 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 '강산애 농산물마트'로 이용 중이나, 벽체 구분 없이 사용되고 있어 향후 원상 복구 또는 분할 이용 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

비행안전제3구역(전술)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

채권최고액이 감정가 대비 높은 근저당이 존재하나, 임의경매 절차에 따라 말소될 권리입니다.

임차인이 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협상 또는 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 그러나 송안초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어, 주변 상권 형성 시 업종 선택에 신중을 기할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2021년 사용승인)의 상업시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 인프라를 갖추고 있습니다.

'강산애 농산물마트'로 운영 중이며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 진행 시 인수되는 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 벽체 구분 없이 이용 중인 현황과 비행안전구역 등 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

신축 상가로서의 가치와 향후 상권 활성화 가능성을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 및 노후화에 대한 우려가 적습니다.

대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

군포송정지구 내 근린생활시설로서, 주변 배후 수요가 풍부합니다.

송안초등학교 등 교육 시설과 주거 시설이 인접해 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 860,000,000원

최저 입찰가: 281,805,000원 (2026년 6월 16일 기준, 1회 유찰 시)

상기 물건은 2026년 6월 16일 매각기일에 1회 유찰되어 최저가 281,805,000원부터 시작될 예정입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점과 신축 상가라는 점을 고려할 때, 현재 감정가는 시장 가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최저 입찰가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 향후 임차인 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 또는 직접 사용을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현재 상태, 주변 시세, 경매 시장 분위기, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.