나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7703 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3981 목장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7703 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3981 목장용지 경매

• 사건번호: 2025타경7703
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3981
• 감정가: 90,405,000원
• 최저가: 90,405,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 목장용지

제주지방법원 경매5계 2025타경7703 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3981 | 감정가: 90,405,000원 | 최저가: 90,405,000원 | 용도: 목장용지

1. 제주지방법원 2025타경7703 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7703 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3981

용도: 목장용지

감정가: 90,405,000원

토지면적: 11,256.00㎡ (약 3,405평)

토지 지분율: 200919.59999999998 (이 부분은 지분율 표기 오류로 보이며, 정확한 지분율은 추가 확인이 필요합니다.)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채권자: 임OO

1.2. 보고서 내용

1.2. 1.입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리에 위치하며, "낭끼오름" 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근은 가능한 주변 지역까지 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 목장용지입니다. 다만, 본건은 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어려운 점은 중요한 고려 사항입니다.

1.2. 2.권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 임OO입니다. 소유자는 김OO입니다. 가장 중요한 특징은 토지 일부 지분만 매각 대상이라는 점입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있었으며, 이와 관련하여 공유자 우선매수 행사권에 제한이 있을 수 있다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 이는 매각 이후 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.2. 3.상권분석

본 물건의 소재지는 목장용지로 지정되어 있으며, 주변 환경은 자연 경관을 중심으로 형성되어 있습니다. 전통적인 상권 분석보다는 자연환경과 관련된 용도 및 규제를 중심으로 평가해야 합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 자연 녹지 및 농업 관련 시설이 발달했을 것으로 추정됩니다.

1.2. 4.생활정보

본 물건은 목장용지로, 직접적인 주거 생활보다는 토지 자체의 이용 가치에 초점을 맞춰야 합니다. 인근 "낭끼오름" 등 자연 경관이 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 서귀포시 성산읍 지역은 관광 및 농업이 발달한 곳으로, 편의시설이나 교통 인프라는 도심 지역에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 다수의 토지이용계획 및 제한이 적용됩니다.

- 장애물 제한 표면 구역 (공항시설법 관련)

- 역사문화환경 보존 지역 (제주 수산동굴)

- 자연재해 위험 개선 지구

- 경관 보전 지구 3등급

- 생태계 보전 지구 4-2등급 및 5등급 (저촉)

- 지하수자원 보전 3등급

- 건축계획심의대상 구역

- 초지

- 토지거래계약에 관한 허가 구역 (제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역, 2024.11.15 ~ 2026.11.14)

이러한 복합적인 규제들은 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

1.2. 6.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 일부 지분만 매각된다는 점입니다. 이는 전체 토지에 대한 소유권이 아닌 일부 지분에 대한 권리만 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용 및 처분이 매우 제한적입니다. 또한, 맹지라는 점은 토지에 대한 직접적인 접근을 어렵게 하여 활용도를 크게 떨어뜨립니다. 다수의 토지 이용 규제는 건축이나 개발을 매우 어렵게 만들며, 특히 제2공항 개발 예정 지역으로 지정되어 있어 향후 토지 가격 변동이나 개발 계획과의 연관성을 신중히 검토해야 합니다. 차량 접근이 다소 불편하다는 점도 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 7.종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 목장용지 지분 경매 물건입니다. 낭끼오름 인근의 자연 친화적인 입지를 가지고 있으나, 맹지라는 점과 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각된다는 점이 가장 큰 단점입니다. 더불어 공항 관련 규제, 역사문화 보존, 생태계 보전 지구 지정 등 매우 복잡하고 강력한 토지 이용 제한이 산재해 있어, 실질적인 활용 방안을 모색하기가 매우 까다로운 물건입니다. 토지거래허가구역 지정은 추가적인 거래 절차의 복잡성을 의미합니다.

1.2. 8.투자 포인트

현 상황에서 본 물건은 일반적인 부동산 투자 관점보다는 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 포인트는 극히 제한적이며, 다음과 같은 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

- 지분 투자로서의 장기적인 가치: 만약 다른 공유자와의 원만한 관계를 구축하거나, 향후 해당 지역의 개발 계획(예: 제2공항 사업)이 구체화될 경우, 지분 가치가 상승할 가능성을 아주 희박하게 기대해볼 수 있습니다.

- 주변 토지와의 통합 가능성: 장기적으로 주변 토지를 추가로 확보하여 전체 토지를 활용할 수 있는 계획이 있다면 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 난이도와 많은 시간, 자본을 요구합니다.

다만, 맹지, 지분 매각, 복잡한 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려할 때, 명확한 개발 계획이나 활용 방안이 없는 상태에서의 투자는 매우 신중해야 하며, 상당한 위험을 내포하고 있습니다.

1.2. 9.주변 시설 확인

제주 서귀포시 성산읍 수산리 3981번지 일대 및 낭끼오름 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 집중적으로 확인되지는 않습니다. 해당 지역은 자연 경관이 보존된 농업 및 목장, 그리고 관광과 관련된 용도로 주로 이용되고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 생태계 및 경관 보전 지구로 지정된 점은 환경적 보존 가치가 높음을 시사합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계