나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31027 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재""전주지방법원""남서 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 105호, 3층 301호 4층 401호로서
외벽 :드라이빗트 및 강판붙임 등 마감
내벽 :몰탈등 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

기호1) :근린생활시설(현황 공실 일반음식점)로 이용 중입니다.
기호2) :근린생활시설((현황 공실 사무소)로 이용 중입니다.
기호3) :근린생활시설((현황 공실 기원)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서""상업용""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 약 20m, 10m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-15m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 :없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31027 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 4층401호 (도로명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89, 4층 401호)

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

건축년도: 2020년 02월 12일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 30.82㎡ (약 9.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 공유 지분: 토지 30.82㎡, 건물 56.67㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 146,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군산해성신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 함께 있는 곳입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

동측 및 서측으로 약 20m, 10m 정도의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2020년 02월 18일 접수된 군산오룡신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 존치될 수 있으나, 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부상 을1(근저당), 을2(근저당), 갑2(압류), 갑3(임의경매) 모두 말소 예정 또는 말소 등기 확인됩니다.

토지 등기부에는 유한회사윤창산업의 소유권 이전 및 소유권 경정 등기가 확인됩니다.

집합건물 등기부에는 유한회사윤창산업의 소유권 보존 등기가 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 본 건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 현장 답사를 통해 지상권 등 특수 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 현황

본 건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

해당 호수는 4층 401호이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 총 4개 층으로 이루어져 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 건은 아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

주변에 다른 근린생활시설들이 소재하여 상권 형성 가능성이 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 만성동 법조타운 및 대규모 아파트 단지 내 상가 시설을 통해 마트, 병의원, 은행, 학원 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

만성동 법조타운이 인접해 있어 법률 관련 종사자들의 유동 인구 발생이 기대됩니다.

신축 택지지구 특성상 공원 및 녹지 공간이 비교적 잘 조성되어 있을 것으로 보이며, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 이는 상가 용도 자체에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적 리스크

본 건은 현재 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익 창출이 가능하다는 장점이 될 수 있으나, 장기 공실이 지속될 경우 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리상 리스크

말소기준권리 외 인수되는 권리는 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

다만, 임대관계가 미상으로, 추후 임대차 계약 시 보증금 및 차임 협상에 신중을 기해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

전주시 덕진구 만성동에 위치한 본 근린상가 물건은 비교적 신축 건물이며 권리관계가 깨끗하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

주변 아파트 단지 및 법조타운 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

현 공실 상태를 적극 활용하여 신규 임차인을 유치하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공(2020년)된 상가 건물로 건물 노후화 우려가 적습니다.

말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

만성동 법조타운 인접으로 법률 사무실 등 전문직 임차인 유치가 기대됩니다.

현 공실 상태로 초기 투자 부담이 감소하며 즉시 수익화가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 명확한 임차인 현황 및 주변 시세 정보가 없는 관계로 정확한 예상 입찰가 산정은 어려우나, 일반적인 낙찰가율 및 주변 시세를 고려하여 본 건의 가치를 판단할 필요가 있습니다.

감정가를 기준으로 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (통상 감정가의 70~90% 범위에서 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.