나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73494 [3] 전라남도 장성군 동화면 남평리 산30-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73494 [3] 전라남도 장성군 동화면 남평리 산30-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경73494
• 주소: 전라남도 장성군 동화면 남평리 산30-1
• 용도: 임야

광주지방법원 경매11계 2024타경73494 | 소재지: 전라남도 장성군 동화면 남평리 산30-1 | 감정가: 51,855,300원 | 최저가: 36,299,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경73494 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경73494 (3)

소재지: 전라남도 장성군 동화면 남평리 산30-1

용도: 임야

감정가: 51,855,300원

토지면적: 8231.00㎡ (약 2490평)

토지 지분율: 100% (전체 소유)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 문OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 기OOOOO

특이사항: 분묘기지권, 일부 지상 다수 분묘 소재

주의사항: 맹지임.

2. 입지조건

본건은 전라남도 장성군 동화면 남평리 소재 "남평마을" 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 순수 농촌지대와 마을 주변 야산지대로 구성되어 있어, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 본건 인근까지 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 또한 보통으로 볼 수 있습니다.

다만, 동화면 송계리, 구룡리 일대에 상당한 규모의 폐기물이 불법 매립된 사례가 있어, 해당 지역의 환경에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 기OOOOO입니다. 소유자는 문OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리가 인정되는 것으로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있음을 인지해야 합니다.

주의사항으로 '맹지'라는 점이 명시되어 있습니다. 이는 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 사람이 통행할 수 있는 도로가 없어 토지 이용 및 접근에 심각한 제약이 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 순수 농촌지대 및 야산지대로, 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농업 활동이나 전원생활을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있으나, 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 인근 마을이나 장성읍 등지로 이동해야 합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 장성군 동화면 남평리 일대에서는 지역 공동체 활동으로 '장성 동화나라 버베나 축제'와 같은 소규모 마을 축제가 개최되고 있습니다. 이는 지역 주민 간의 유대감을 형성하고 자연 경관을 즐길 수 있는 기회를 제공합니다. 전반적으로는 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, '맹지'라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 도로 접근이 불가능하여 토지의 활용 가치가 매우 제한적이며, 건축 행위 시 진입로 확보를 위한 별도의 토지 매입 또는 토지 사용 승낙이 필요합니다.

둘째, '분묘기지권' 및 다수 분묘 소재는 토지 이용에 큰 제약을 줍니다. 분묘 이장이나 토지 개발 시 분묘 기지권자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

셋째, 동화면 일부 지역의 폐기물 불법 매립 사례를 고려할 때, 토양 오염 등 환경 문제에 대한 잠재적 리스크도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원에서 진행되는 임의경매 물건으로, 전라남도 장성군 동화면에 위치한 임야입니다. 감정가는 약 5천만원대이며, 토지 면적은 약 2490평입니다.

그러나 '맹지'라는 점과 '분묘기지권'의 존재, 그리고 다수의 분묘가 소재한다는 점은 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 주변 지역의 환경 문제 가능성도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

따라서 본건은 일반적인 투자 목적보다는, 해당 토지의 특수성을 이해하고 분묘 문제 해결 및 맹지 해소 방안을 마련할 수 있는 명확한 계획과 충분한 자본이 있는 경우에 한해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 명확한 용도 계획이 선행되어야 합니다.

그럼에도 불구하고, 넓은 면적의 임야를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있다는 점을 잠재적 이점으로 볼 수 있습니다. 만약 분묘기지권 문제를 원만히 해결하고 맹지 문제를 해소할 수 있다면, 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 인근 지역의 개발 계획이나 지가 상승 추이를 면밀히 관찰하며 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 현재 토지 지목이 '임야'이나 일부 현황은 단독주택 부지로 이용 중이라는 점 (이는 감정평가서 상의 내용으로, 실제 매각 토지의 현황에 따라 다를 수 있습니다)을 참고하여, 향후 토지 이용 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매11계