나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65208 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 8층811호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 ‘길동역’ 남서측 인근에 소재하는 ‘청광플러스원큐브3차’ 제8층 제811호로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 ‘길동역’ 및 ‘강동역’ 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상20층건 내 제8층 제811호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건은 남서측으로 노폭 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(천호지구) , 중로2류(폭 15m-20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
-

2) 기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65208 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 정보

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 8층811호

용도: 도시형생활주택

1.3. 건물 정보

건축물명: 청광플러스원큐브3차

총층수: 20층

해당층: 8층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

준공일자: 2014년 10월 06일 (사용승인일 기준)

1.4. 면적 정보

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.888㎡ (약 0.87평)

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

건물지분: 13.265㎡ (약 4.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 평가 정보

감정가: 127,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건으로 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 ‘길동역’, ‘강동역’ 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 선순위 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 서울시의 압류(갑5)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 19일

확정일자: 2021년 03월 17일

대항력: 있음

비고: 임차인은 선순위 임차권(을3)을 가지고 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상, 2023년 6월 1일 접수된 을구3번 주택임차권은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 임차인의 보증금 130,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있음을 의미합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"은 해당 경매 절차에서 소멸되는 권리들의 합계로 보이며, 임차인 오 의 보증금은 별도로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택(전용면적 약 41~42㎡)이 2026년 5월 기준 290,000,000원 ~ 400,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 230만원 ~ 315만원 수준입니다.

대상 물건은 전용면적 약 4.01평(13.27㎡)으로, 이를 최근 시세에 대입할 경우 9,200만원에서 126,000,000원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 127,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 높은 편으로 평가되었습니다.

4.2. 건물 가치 평가

대상 건물인 ‘청광플러스원큐브3차’는 2014년경 건축된 도시형생활주택으로, 건물 자체의 노후도가 낮고 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권에 위치하여 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 20층, 지하 1층 규모입니다. 해당 호실은 8층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소화 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 주변 지역에 대한 구체적인 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 잔여 보증금을 인수해야 하며, 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있습니다. 현재 감정가(127,000,000원)보다 임차인의 보증금(130,000,000원)이 높아, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 해당하며, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호하나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 130,000,000원의 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다. 철저한 권리분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 길동역 인근 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 4평대의 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 해당 물건의 적정 가치는 약 109,000,000원 ~ 126,000,000원으로 추정됩니다.

본 물건의 인수 보증금(130,000,000원)을 제외하고, 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세와 감정가를 고려하여, 예상 입찰가를 115,000,000원으로 제안합니다.

단, 이 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액 인수 시 발생하는 추가 비용을 고려하지 않은 금액이며, 실제 낙찰가가 결정되기 위해서는 임차인과의 협상 또는 임차보증금 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 115,000,000원 이하로 입찰 시, 임차 보증금 잔액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.