나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2933 [2] 서울특별시 마포구 성산동 592-2 태림센트윈2 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔
및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 마포구청역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층건내 1층 101호, 102호로서,
(사용승인일: 2021.10.05)

외벽: 석재붙임마감 및 페인팅마감 등,
내벽: 인테리어 마감 및 페인팅마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호: 위아더)로 기호(2: 102호)와 기호(1: 101호) 일부는 매장으로
이용중이며, 기호(1: 101호) 일부는 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10.
- 2029.9.9.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2933 (2)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 592-2 태림센트윈2 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 1,620,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건종별: 집합건물

사용승인일: 2021년 10월 5일

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물 건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 소재하며, 지하철 6호선 마포구청역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 마포구청역은 6호선 역세권으로, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.2. 말소기준권리

을1, 부산은행 근저당 (2022-05-30)

3.3. 총 채권액

4,666,250,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 지명준

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 5,500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022년 4월 5일

* 대항력: 있음

3.5. 권리분석 종합

본건은 재매각 물건으로, 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 지명준 씨가 존재하며, 보증금 3,000만원과 월세 550만원으로 월세 부담이 상당히 높은 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 소재한 마포구 성산동 일대는 마포구청을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 특히 마포구청역 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구와 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 항아리 상권으로 분석됩니다. 최근에는 DMC 상권과 함께 새롭게 주목받는 지역으로, 연예기획사의 입점 등으로 인해 트렌디한 상권으로도 부상하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

마포구청역 인근은 오피스텔 밀집 지역으로, 태림센트윈2차 건물 자체 내에도 근린생활시설이 입점해 있습니다. 인근 홈플러스 월드컵점 (약 577m), CGV 상암점 등 대형 편의시설과 다양한 근린상가들이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 월드컵점 (도보 약 8분)

* 문화: CGV 상암점 (차량 이용)

* 공공: 마포구청, 마포중앙도서관 (차량 이용)

* 의료: 인근 종합병원 및 의원 다수 (차량 이용)

5.2. 주변 환경

주변에 월드컵공원, 하늘공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 서울시는 마포구 상암동에 신규 자원회수시설(생활폐기물 소각장) 건립을 추진하고 있어, 이에 대한 주민 반대 의견이 있으며, 향후 주변 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 높은 유찰 횟수

본건은 재매각 물건으로, 총 3회 유찰된 이력이 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성, 높은 임차인 부담, 또는 시장의 낮은 관심 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

6.2. 높은 임차인의 월세 부담

대항력 있는 임차인(지명준)의 월세가 550만원으로 상당히 높습니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 수익률 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024.9.10. - 2029.9.9.). 이는 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수 후 전매 등에 제한이 따를 수 있습니다. 다만, 본 물건은 상가로, 실제 토지 면적이 작아 직접적인 거래 허가 대상이 아닐 수 있으나, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

다수의 채권자가 얽혀 있는 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리분석 및 명도 과정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마포구청역 역세권에 위치한 신축 근린상가로, 입지적 장점이 우수합니다. 그러나 3회 유찰된 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인의 높은 월세 부담, 토지거래허가구역 지정 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점과 재매각 이력 등을 고려할 때, 가격적인 메리트가 크다면 적극적인 검토가 가능하나, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 마포구청역 초역세권의 우수한 입지

* 2021년 사용승인된 신축 건물

* 성산동 일대의 항아리 상권 및 풍부한 배후 수요

* 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 유동인구 풍부

8.2. 고려 사항

* 3회 유찰된 재매각 물건으로 가격 메리트 기대 가능

* 대항력 있는 임차인의 높은 월세 부담 (월 550만원)

* 토지거래허가구역으로 인한 거래 제한 가능성

* 복잡한 권리관계 및 중복사건, 유동화, 공동담보 등

9. 예상 입찰가

본 물건은 3회 유찰되었으며, 감정가는 16억 2천만원입니다. 현재 최저 매각가는 8억 2944만원 (감정가 대비 51.2% 수준)으로 제시되어 있습니다.

총 채권액이 46억 6천만원을 초과하는 점, 대항력 있는 임차인의 높은 월세 부담, 토지거래허가구역 지정 등 여러 리스크를 고려할 때, 현재 최저가에서 추가적인 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

하지만 마포구청역 초역세권의 입지 가치와 신축 상가라는 점을 고려하면, 7억 ~ 7억 5천만원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 인수해야 할 임차인 보증금(3,000만원)을 제외하고, 명도 및 기타 부대 비용을 감안한 금액입니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 주변 시세 변동, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.