나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1270 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층213호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재""기흥동탄IC""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 212호와 213호로서,
사용승인 : 2019.12.03
외벽 : 석재 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설, 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 30미터 내외, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1270 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층213호

건물구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 2층 213호

사용승인일: 2019.12.03

용도: 업무시설

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 333,000,000원

토지면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.2031㎡ (약 4.30평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

총 면적 (건물 기준): 45.60㎡ (약 13.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""기흥동탄IC"" 남서측 인근에 위치함.

주위는 상가 및 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))임.

대로2류, 대로3류, 중로3류 등 다양한 폭의 도로와 접함.

가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 관련 법규 적용 지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (을1, 2023-11-29 접수, 516,000,000원)임.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(국민은행 근저당권), 갑6(제이비우리캐피탈 가압류), 갑7(국민은행 임의경매), 갑8(동화성세무서 압류) 등은 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 개요 없음).

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 스타팩토리더퍼스트투(박 )

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

사업자등록일: 2025-05-19

확정일자: 2025-05-20

대항력: 없음

비고:

임차인: 조의룡

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

사업자등록일: 2024-08-14

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 528,784,260원

주요 권리사항: 소유권이전, 국민은행 근저당권(말소기준권리), 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 업무시설로 이용 중이며, 2019년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

2층 213호는 업무시설로 사용되고 있으며, 외벽 석재 붙임, 샷시 창호 등 마감 상태는 양호할 것으로 예상됨.

4.2. 주변 상권 특성

""기흥동탄IC"" 인근에 위치하여 교통의 요지이며, 주변에 상가, 업무시설, 아파트 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

동탄2지구 개발계획구역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 롯데아울렛 동탄점, 현대프리미엄아울렛 스페이스나인 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높음.

* 동탄제일병원, 동탄시티병원 등 의료 시설 이용이 편리함.

* 동탄초등학교, 동탄중앙초등학교 등 다수의 교육 시설이 자리하고 있음.

* 동탄호수공원 등 근린공원이 있어 휴식 공간 확보가 용이함.

5.2. 주변 혐오시설

본건 인근 지역에 주거 또는 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리상의 큰 문제는 없어 보임.

인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인의 현재 점유 및 명도 관련 세부 사항은 재확인 필요.

6.2. 이용 및 명도 관련 리스크

업무시설로서 현재 공실 상태인지, 임차인이 점유 중인지 명확하지 않음.

임차인이 점유 중일 경우 명도 과정에서 협의 또는 시간 소요가 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

준주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 내에 위치하므로, 향후 건물 및 지역 개발 계획에 따른 영향 검토 필요.

건축물대장 상 위반건축물 여부 등은 별도 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2지구에 위치한 신축급 업무시설로, 교통 및 입지 조건이 양호함.

주변에 상가, 업무시설, 아파트 등이 혼재하여 배후 수요가 기대되며, 동탄2지구 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 대부분 소멸될 예정이고 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

다만, 현재 점유 및 명도 관련 사항, 임차인의 세부 권리관계는 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

동탄2지구 핵심 지역에 위치한 신축급 업무시설.

""기흥동탄IC"" 인근으로 뛰어난 교통 접근성.

상가, 업무시설, 아파트 밀집 지역으로 풍부한 잠재 수요.

향후 동탄2지구 개발에 따른 시세 상승 기대.

권리관계 명확 및 인수되는 권리/보증금 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 333,000,000원을 기준으로, 권리분석 결과 인수 부담이 없고, 입지 및 향후 개발 가능성을 고려하여 결정할 수 있음.

다만, 현장 조사 및 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

초기 보수적 접근 시 감정가의 80-90% 수준부터 검토 가능하나, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.