나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경114019 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 638-5 초원맨션 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 "반송여자중학교" 동측 인근에 위치하는 초원맨션 3층 309호로서,주변은 단독주택,중소규모의 공동주택,근린생활시설, 학교,농경지 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 3층 309호로서(사용승인일:1993.05.27),

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급.배수설비,위생설비,승강기설비,공동현관기,화재경보설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 택지조성한 부정형 토지로 공동주택(아파트)부지로 이용중임

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약6-8미터도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반송여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.
지분매각임. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경114019 (1)

* 물건 종별: 아파트

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 638-5 초원맨션 3층 309호

* 토지 면적: 총 19.01㎡ (약 5.75평)

* 토지 지분 면적: 6.3360330000000005㎡ (약 1.92평)

* 건물 면적 (전용 면적): 51.18㎡ (약 15.48평)

* 건물 지분 면적: 17.058294㎡ (약 5.16평)

* 감정가: 31,000,000원 (해당 지분에 대한 감정가)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 공OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

* 주의사항: 재매각으로 인한 입찰 참여 시 매수신청보증금은 감정가의 20% (6,200,000원)이며, 지분매각이므로 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한해 가능합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치하며, '반송여자중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 309호이며, 1993년 5월 27일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 공동현관, 화재경보 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지 위에 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 6-8미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(반송여자중학교)으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 현황 (JSON 기반):

* 건물명: 초원맨션

* 주소: 부산광역시 해운대구 운봉길 89 (반송동) (도로명 주소)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 1993.05.27

* 총 층수: 14층

* 해당 층수: 3층

* 총 동 수: 1개 동

* 총 세대수: 89세대

* 주차시설: 16대 (실내주차)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번, 2024년 10월 23일 접수된 근저당권 (공유지분부동산투자대부주식회사, 채권액 5,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑구 7번 임의경매 개시결정 포함)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '말소: -'로 표시된 선순위 갑구 권리 중 말소기준권리보다 앞서는 권리는 인수될 수 있습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자 및 권리관계 확인이 필요하며, 보증금 등 금전적인 부분은 별도 확인이 요구됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 변동: 갑구 1번(신말순), 갑구 4번(김호진), 갑구 6번(무한영재투자주식회사) 순으로 소유권 이전되었습니다. (최근 2024년 6월 12일, 매매 대금 15,000,000원으로 지분 전부 이전)

* 채권 내역: 을구 5번 근저당권(5,000,000원), 갑구 7번 임의경매 개시 결정(채권액 5,000,000원)이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 5,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 해운대구 반송동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 풍부한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 업종 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* "반송여자중학교" 인근에 위치하여 학교 주변의 학생 및 교직원 유동인구를 고려할 수 있습니다.

* 대규모 유통 시설이나 업무 단지가 인근에 없어, 상권의 확장성이나 투자 가치는 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 반송여자중학교가 인근에 위치하며, 송운초등학교, 영산고등학교, 운봉초등학교, 반송초등학교 등 다수의 교육 시설이 반경 내에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격에 따라 실제 이용 편의성은 다를 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 녹지: 주변에 농경지가 있다는 정보가 있어 일부 녹지 공간을 이용할 수 있으나, 구체적인 공원이나 녹지 시설에 대한 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 건물 및 토지의 지분만 매각 대상이므로, 단독으로 소유권을 행사할 수 없고 공유자와의 협의 또는 소송 등이 발생할 수 있어 소유 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 재매각: 이전 경매 절차가 유찰되어 재매각되는 물건으로, 일반적으로 낙찰률이 낮거나 매수자들의 관심이 부족했던 물건일 수 있습니다. 잠재적인 하자나 매수 희망이 적은 요인이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받더라도 공유자에게 해당 지분을 매각해야 할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 보증금 미상이라도 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1993년에 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 절대보호구역(반송여자중학교) 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 건축물 신축 및 용도 변경 등 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 부산 해운대구 지역에서 반려동물 시설, 하수처리장, 소각장 등 혐오 또는 기피 시설 이전 관련 민원이 간헐적으로 발생한 사례가 있습니다. 본건의 정확한 위치 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 장기적인 관점에서 지역 개발이나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치한 초원맨션 아파트의 지분 매각 물건입니다. 1/3 지분으로 추정되며, 감정가는 31,000,000원입니다. 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, 지분매각이라는 특성상 공유자와의 관계, 재매각으로 인한 매수 심리 위축, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등이 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 건물 연식 또한 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생이 예상됩니다.

투자 시에는 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하고, 공유자와의 원만한 협상 가능성, 합리적인 명도 절차 진행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 지분 취득 가능성: 지분매각 및 재매각 물건의 특성상, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 실거주 목적 시 활용 가능: 만약 공유자와 원만하게 협의하여 실거주 목적으로 지분을 활용할 수 있다면, 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

* 향후 재개발 가능성: 장기적으로 지역의 재개발이나 재건축 추진 시, 지분 보유를 통한 이익을 기대해볼 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 1/3 지분으로 추정되며, 감정가는 31,000,000원입니다. 최근 유사 지분 매각 사례가 15,000,000원에 있었던 점을 참고할 때, 경매 시장의 경쟁 상황, 재매각이라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 임대차 관계 미상 등의 위험 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

권리분석상 인수되는 부담이 크지 않으나, 지분매각의 특성 및 재매각으로 인한 매수 심리 위축 등을 감안하여, 감정가 대비 일정 수준 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

입찰 예정가는 20,000,000원 ~ 28,000,000원 범위에서, 해당 물건의 실제 가치 평가와 본인의 투자 성향을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.