나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경114019 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 638-5 초원맨션 3층309호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경114019 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 638-5 초원맨션 3층309호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경114019
• 주소: 부산광역시 해운대구 운봉길 89, 3층309호 (반송동,초원맨션)
• 감정가: 31,000,000원
• 최저가: 31,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산동부지원 경매6계 2024타경114019 | 소재지: 부산광역시 해운대구 운봉길 89, 3층309호 (반송동,초원맨션) | 감정가: 31,000,000원 | 최저가: 31,000,000원 | 용도: 아파트

1. 부산광역시 해운대구 반송동 초원맨션 아파트 (지분매각) 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경114019 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 638-5 초원맨션 3층309호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 31,000,000원

매각대상: 토지/건물 지분매각 (토지면적 19.01㎡, 건물면적 51.18㎡)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 접수

주의사항: 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 반송여자중학교 동측 인근에 위치한 초원맨션 내에 있습니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 토지는 남하향 완경사지를 택지 조성한 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 6~8미터 도로와 접하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 잠재력이 있으나, 일부 도로에 저촉되며 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자의 임의경매 신청에 의한 물건으로, 가장 주목해야 할 점은 토지 및 건물에 대한 ‘지분 매각’이라는 점입니다. 지분 매각은 낙찰자가 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아닌, 소유자 중 한 명의 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 이미 공유자우선매수신고가 접수된 상태이며, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점도 명시되어 있습니다. 이는 입찰 당일 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높음을 시사하며, 만약 공유자가 권리를 행사하면 최고가 매수신고인은 자동적으로 차순위 매수신고인의 지위를 얻게 됩니다. 권리상 임대관계는 미상이나, 지분 매각의 특성상 명도의 난이도는 비교적 낮으나, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정립(지분 매입/매도 협의 또는 공유물 분할 소송)이 핵심 과제입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

초원맨션은 1993년 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 14층 건물 중 3층에 위치하며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 인근에 반송여자중학교와 주거지역에 필요한 기본적인 근린생활시설들이 형성되어 있어 생활 편의성은 보통입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 해운대구라는 지리적 이점에도 불구하고, 외곽에 위치하여 중심 상권과의 거리가 있으므로 광역 상권 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내의 생활 인프라는 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 지분 매각 그 자체입니다.

첫째, 공유자우선매수권 행사 가능성입니다. 입찰 참여자가 아무리 높은 금액을 써내더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없으며, 단 1회로 제한된다는 점을 고려할 때, 입찰 기회 상실 가능성을 염두에 두어야 합니다.

둘째, 공유자와의 협상 리스크입니다. 만약 낙찰받게 되면, 기존 공유자와의 협의를 통해 지분을 매수하거나 매도해야 하며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 소송을 통해 문제를 해결해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상의 제한입니다. 제2종일반주거지역이지만, 학교 보호구역(상대/절대)에 포함되어 있어 향후 개발이나 리모델링 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 저렴한 감정가로 해운대구의 아파트 지분을 취득할 수 있는 기회이지만, 공유자우선매수권 행사 가능성 및 지분 매각의 특성상 일반적인 경매 물건 대비 높은 수준의 권리 처리 능력과 출구 전략이 요구되는 고난이도 투자 물건입니다. 실수요자보다는 경매 경험이 풍부하고 공유물 처리 능력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

1. **저렴한 진입 장벽:** 3천만 원대의 감정가로 부산 해운대구 아파트의 지분을 취득할 수 있어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

2. **공유물 분할 소송을 통한 출구 전략:** 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는다면, 낙찰자는 공유물 분할 소송을 통해 지분을 현금화하거나 전체 부동산을 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

3. **제2종일반주거지역:** 잠재적으로 높은 용적률을 활용한 재건축/리모델링 논의가 이루어질 경우 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. **1회성 우선매수권:** 공유자의 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로, 재매각이 이루어질 경우 리스크가 감소하는 효과가 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매6계