나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [5] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-75 단독주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [5] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-75 단독주택 경매

사건번호: 2020타경5794
주소: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-75
감정가: 866,959,240원
최저가: 866,959,240원
유찰 횟수: 신건
용도: 단독주택

울산지방법원 경매1계 2020타경5794 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-75 | 감정가: 866,959,240원 | 최저가: 866,959,240원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2020타경5794 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2020타경5794 (5)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-75

용도: 본건은 토지와 건물이 경매 대상으로, 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 농경지, 축사부지, 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다.

감정가: 866,959,240원

토지면적: 3329.00㎡ (약 1007.12평)

건물면적: 612.98㎡ (약 185.42평)

건물 제시외면적: 548.40㎡ (약 165.92평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 토지(목록6)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전' 및 '목장용지'입니다.

3. 토지(목록6)에 대한 농지취득자격증명이 필요하며, 현재 축사로 이용 중입니다. 축사는 농지에서 가능한 행위이나, 건축허가를 받아 건축물이 있는 상태에서 축산경영 목적 외 농지취득증명 신청 시 건축물 멸실이 요구될 수 있습니다.

4. 건물(목록7, 8)은 동식물 관련 시설(축사)입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 소재 "신안마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 축사 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 남측, 남동측, 북측, 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하며, 일부 토지는 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역으로는 울산 High Tech Valley 일반산업단지가 조성 중에 있으며, 울산상천물류단지 조성 계획도 있는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 개발 과정에서의 소음, 분진 등 환경적인 영향도 고려해야 합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 이OO 소유자/채무자에 대한 울OOOOOOOO 채권자의 임의경매 사건입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 상세한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 등기부등본 등 추가적인 확인이 필수적입니다. 특히, '토지/건물 지분 매각'이라는 점은 소유권이 공유될 수 있음을 시사하므로, 공동 소유자 또는 지분권자와의 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 농경지와 주택, 축사가 혼재된 지역에 위치하여 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 다만, 인근에 울산 High Tech Valley 일반산업단지 및 울산상천물류단지가 조성되거나 계획되어 있어, 이로 인한 인구 유입 및 생활 편의 시설 확충 가능성은 존재합니다. 현재는 주변 마을을 중심으로 한 지역 상권 및 농업 관련 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

단독주택과 축사가 혼재된 지역으로, 주변에 기본적인 편의 시설은 인근 마을 또는 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 울산 시내와의 접근성은 도로망에 따라 달라지겠으나, 삼남면은 울산의 주요 산업단지와 인접해 있어 직장 접근성은 양호할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 토지 이용 제한: 생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 관련 문제: 현재 축사로 이용 중인 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 취득 목적 및 건축물 상태에 따라 복잡한 행정 절차가 수반될 수 있습니다. 특히, 건축물이 있는 상태에서 농지 취득 시 건축물 멸실 요건이 발생할 수 있다는 점은 큰 부담이 될 수 있습니다.

3. 공부상 지목과 현황의 차이: 토지(목록6)의 지목이 '답'인데 현황은 '전' 및 '목장용지'인 점은 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 지목 변경 등의 행정 절차를 확인해야 합니다.

4. 제시외 건물 소유권 분쟁 가능성: 제시외 건물에 대해 이해관계인이 소유권을 주장하고 있어, 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 처리 여부를 재확인해야 합니다.

5. 지분 매각: 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리에 위치한 단독주택 및 토지(농경지, 축사부지 등) 경매 물건입니다. 주변에 산업단지 개발이 진행 중이라는 점은 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 토지의 복합적인 용도(농경지, 축사, 주택 건부지)와 더불어 생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 엄격한 토지 이용 규제가 적용된다는 점이 주요 고려 사항입니다.

특히, 농지취득자격증명 필요성, 공부상 지목과 현황 불일치, 제시외 건물에 대한 소유권 분쟁 가능성, 그리고 토지/건물 지분 매각이라는 점은 본건의 취득 및 활용에 있어 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 주변의 산업단지 및 물류단지 조성 계획으로 인해 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 또는 관련 사업 용도로의 전환 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 농업/축산업 관련 투자: 농지 및 축사 부지로 활용 가능한 측면을 고려하여, 해당 분야에 대한 전문성과 경험이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 관련 규제를 반드시 충족해야 합니다.

3. 시세 차익: 복잡한 권리 관계 및 이용 제한 등으로 인해 경매에서 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 향후 가치 상승을 기대하는 투자 전략을 고려할 수 있습니다. 그러나 이는 리스크를 충분히 해소했을 경우에 해당합니다.

4. 주변 개발 영향: 하이테크밸리 일반산업단지, 상천물류단지 등의 개발로 인한 지역 경제 활성화 및 인프라 확충 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

혐오시설 정보: 현재 검색된 정보 상으로 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 공장 폐수 처리장 등)에 대한 명확한 언급은 없으나, 성암소각장 및 매립장이 울산 지역에 위치하고 있음을 참고할 수 있습니다. 다만, 본건과의 직접적인 관련성 여부는 추가 확인이 필요합니다.1.울산지방법원 2020타경5794 (5) 물건 보고서