나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113389 [1] 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2024.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "월평중학교" 남서측 인근에 위치하는 신정센텀메르빌
17층 1702호로서 주변은 공동주택, 각종근린생활시설 및 업무시설, 신정시장 등으로
형성된 상업지역임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건중 17층 1702호로서
외 벽 : 치장석, 몰탈위페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지바름, 일부타일 붙임 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

580-1: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-
03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-
03-30)(월평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
580-18: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)
(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)
(월평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113389 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 580-1, 신정센텀메르빌 17층 1702호 (신주소: 울산광역시 남구 돋질로81번길 13)

용도: 오피스텔 (주거용)

토지면적: 총 696.1㎡ (약 210.55평) 중 본건 지분 10.5722㎡ (약 3.20평)

건물면적: 전용면적 67.39㎡ (약 20.39평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 18층 건물 중 17층

준공 연도: 2018년

감정가: 238,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "월평중학교" 남서측 인근.

주변 환경: 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무시설, 신정시장 등으로 형성된 상업지역.

교통: 차량 출입 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준. 동측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역. 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산중앙초등학교, 월평중학교)에 해당.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑15 압류 (2022-08-11, 수성세무서장)

등기부 채권 총액: 825,000,000원

인수되는 권리:

을구5번 주택임차권 (김홍순, 보증금 190,000,000원): 본건 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

말소되는 권리:

갑15 압류 (수성세무서장)

갑16 압류 (남구)

갑18 가압류 (광안신용협동조합, 90,000,000원)

갑19 가압류 (이은지, 185,000,000원)

갑20 가압류 (김광영 외 1명, 120,000,000원)

갑21 가압류 (이근영, 190,000,000원)

갑22 가압류 (송현철, 50,000,000원)

갑24 강제경매 (채권자: 김홍순, 190,691,700원) - 현재 진행 중인 경매 사건입니다.

임차인 현황:

* 김 :

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-29

확정일자: 2020-03-16

대항력: 있음 (매수인 인수)

참고: 보증금 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됨.

4. 상권분석

위치: 울산광역시 남구 신정동, 울산 시내 중심권에 가까운 상업지역.

주변 시설: 월평중학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 신정시장 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

개발 잠재력: 일반상업지역으로 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있으며, 주변 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 신정시장, 다양한 근린생활시설, 업무시설 인접.

교육시설: 월평중학교, 울산중앙초등학교 등 도보 통학 가능한 거리. (단, 상대보호구역에 해당)

교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 설비: 위생 및 급배수시설, 소화전 설비, 승강기, 주차타워 등이 구비되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 김홍순 임차인이 보증금 190,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 이는 본건의 투자가치를 크게 저해할 수 있는 요소입니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

채무 총액: 등기부상 채무 총액이 825,000,000원으로 높아, 추가적인 권리관계 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한 사항이 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건이 존재하여, 타 경매 물건의 낙찰 결과에 따라 본건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 신축 오피스텔로, 입지 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 190,000,000원 인수 위험이 존재하며, 이는 본 건의 투자가치를 결정짓는 가장 큰 변수입니다. 임대 관계 확인 및 법률 전문가와 상담 후, 인수될 보증금 액수를 명확히 파악한 뒤 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 울산의 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 기대.

신축 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상.

역세권/상업시설 인접: 교통 편리성과 다양한 편의시설 접근성으로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월):

63. 3729㎡ (약 19.17평) 거래가: 151,200,000원

62. 081㎡ (약 18.78평) 거래가: 159,300,000원

68. 1649㎡ (약 20.62평) 거래가: 142,290,000원

최근 거래 사례를 종합하면, 본건의 시장 가치는 약 1억 4천 2백만원에서 1억 5천 9백만원 수준으로 판단됩니다.

본 보고서의 규칙에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다.

인수 보증금: 190,000,000원 (김홍순 임차인)

예상 입찰가 산정:

시장 가치 (상단 범위) - 인수 보증금

예: 150,000,000원 (시장 가치 중간값) - 190,000,000원 (인수 보증금) = -40,000,000원

이는 본건에 대한 낙찰가가 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 금액으로 결정되어야 함을 의미하며, 현재 시장 가치를 고려할 때, 인수되는 보증금보다 낮아져 투자자가 손실을 볼 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 보증금 전액 인수 시 본건은 실질적인 투자 대상이 되지 못할 가능성이 높습니다.

결론적으로, 임차인 보증금 190,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다는 전제 하에, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 산정하기 어렵습니다. 반드시 법원 경매 담당자 또는 전문가와 상담하여 임차 보증금의 배당 여부 및 최종 인수 금액을 정확히 확인한 후, 인수 금액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 회수되지 않는다면, 입찰을 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.