나이스옥션 법원경매 안산 2024타경59660 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 644-2 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경59660 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 644-2 4층402호 다세대주택 경매

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안산지원 경매10계 2024타경59660 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡로5안길 19-1, 4층402호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 138,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경59660 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경59660 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 644-2 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 33.80㎡ (약 10.22평)

토지 지분율: 3379.9999999999995

건물면적: 58.70㎡ (약 17.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

1.2. 주변 환경 분석

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "부곡동행정복지센터"가 북서측 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다. 토지는 인접지와 인접 도로와 평탄한 정방형으로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 건물 상태 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 관리 상태는 대체로 양호합니다. 이용 현황은 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 베란다 등으로 구성된 다세대주택입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 구비되어 있으며, 피로티 구조의 주차장이 마련되어 있습니다. 다만, 이해관계인 부재로 인해 현황과 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 있습니다.

1.5. 입지조건

본건은 부곡동행정복지센터 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다. 주변이 주거지역 및 근린생활시설로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

1.6. 권리분석

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 임대차보증금 135,000,000원이며, 전입일은 2021년 11월 8일, 확정일자는 2021년 10월 14일입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부, 배당 현황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 부곡동 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

인근에 "부곡동행정복지센터"가 있어 행정 업무 처리가 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 생활 편의를 위한 기본적인 시설들은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 교육 환경으로는 '뿌리유치원'이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 만약 경매 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 부담해야 합니다. 또한, "이해관계인의 부재로 인하여 단지 내 유사부동산의 평가전례상 도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있다"는 감정평가서상의 언급은 실제 현황이 공부와 다를 가능성을 내포하고 있어 추가 확인이 필요합니다. 안산시 상록구 양상동 일부 지역에서 과거 추모공원, 변전소 설치 등으로 주민 민원 및 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지인 부곡동 644-2와 직접적인 혐오시설 입지 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 1억 3,800만원이며, 건물 면적은 17.76평입니다. 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 고액의 임차 보증금이 있다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 권리 분석 및 임차인과의 관계를 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 주거 용도로는 안정적이지만, 투자 관점에서는 임차 보증금 인수 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

안산시 상록구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다. 본건의 경우, 임차인이 존재하므로 명도 관련 불확실성은 적을 수 있으나, 보증금 인수 금액이 크다는 점을 감안해야 합니다. 권리 분석을 통해 인수되는 보증금액을 정확히 파악하고, 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 분석한다면 안정적인 실거주 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매10계