나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70223 [2] 경기도 시흥시 장현동 산84 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70223 [2] 경기도 시흥시 장현동 산84 임야 경매

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안산지원 경매10계 2024타경70223 | 소재지: 경기도 시흥시 장현동 산84 | 감정가: 43,065,000원 | 최저가: 43,065,000원 | 용도: 임야

1. 안산지원 2024타경70223 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 안산지원에서 진행되는 2024타경70223 (2) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 장현동 산84이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 43,065,000원입니다.

토지 면적은 4,851.00㎡ (약 1,467.46평)이며, 토지 지분율은 49,480.2로 기재되어 있습니다.

제시외 토지 및 건물 면적은 없으며, 건물 면적도 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO님이고 채권자는 김OOOOO님입니다.

특이사항으로는 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 있습니다.

주의사항으로, 지분 매각이며 공유자 우선매수는 1회에 한하여 실시됩니다. 우선매수 신청을 한 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수 신청 권리를 행사하지 않을 경우 다음 회차부터는 우선권이 없습니다.

1.1. 1.입지조건

본 건은 경기도 시흥시 장현동에 소재한 "가온초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 중대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 임야 등이 혼재된 주거지 주변 임야지대로 이루어져 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본 건까지 차량 출입이 불가하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나 접근성은 보통입니다.

토지의 형태는 공히 부정형의 경사지이며, 활잡목이 자생하는 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태는 본 건이 공히 맹지인 것으로 확인되었습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 본건(1)의 경우 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

본건(2)의 경우 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공익용산지, 성장관리권역에 해당합니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 채무자 겸 소유자인 김OO님의 부동산에 대해 채권자 김OOOOO님의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

매각 대상이 토지 일부 지분으로, 공유자 중 한 명의 지분이 경매에 나왔습니다.

이에 따라 공유자 우선매수권이 존재하며, 다른 공유자가 경매가에서 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.

이는 낙찰 후에도 소유권 행사나 향후 재산권 행사에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 공유자 우선매수권은 1회에 한해 행사 가능하며, 보증금 제공 의무가 있습니다.

1.1. 3.상권분석

본 건은 주거 밀집 지역 인근에 위치하고 있으나, 해당 토지 자체는 자연림 상태의 임야입니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 토지 자체의 개발 행위는 자연녹지지역, 개발제한구역 등의 토지 이용계획에 따라 제한을 받을 수 있습니다.

차량 접근이 불가한 맹지라는 점은 상업적 또는 주거 목적의 개발에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.1. 4.생활정보

가온초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

또한, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

하지만 차량 진입이 불가능하고 맹지라는 점은 실제 거주하거나 생활하기에는 상당한 불편을 초래할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본 건이 '맹지'라는 점입니다. 도로에 직접 접한 부분이 없어 토지의 이용 및 개발에 법적, 실질적인 어려움이 따릅니다. 통행로 확보를 위한 별도의 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

두 번째 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 소유권이 분산되어 있어 토지의 사용, 관리, 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

'공유자 우선매수권' 또한 잠재적 리스크입니다. 만약 공유자가 이 권리를 행사한다면, 최고가 입찰자라 할지라도 낙찰받지 못하게 됩니다.

마지막으로, '개발제한구역', '공익용산지' 등 여러 토지 이용 제한 규제는 토지의 활용 가치를 크게 제약할 수 있습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 장현동의 주거지 인근에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다.

주변 환경은 주거 지역과 인접하여 긍정적인 측면이 있으나, 토지 자체가 맹지이며 개발 제한 구역에 포함되어 있어 활용에 많은 제약이 따릅니다.

특히 차량 접근 불가와 맹지라는 점은 토지의 실질적인 가치를 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

또한, 지분 매각과 공유자 우선매수권 존재는 소유권 행사 및 낙찰 가능성에 불확실성을 더합니다.

투자 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.1. 7.투자 포인트

장기적인 시각으로 볼 때, 향후 주변 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

만약 도로 편입 등으로 인해 맹지 문제가 해결되고 지분 공유자들과 원만한 협의가 이루어진다면, 주거지 인근의 임야라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수도 있습니다.

하지만 이는 매우 불확실하며, 현재 상태에서는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

기존 공유자가 지분 확보를 목적으로 저가에 낙찰받으려 하거나, 본인이 해당 토지의 다른 공유자일 경우에 한하여 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매10계