나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70223 [2] 경기도 시흥시 장현동 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "가온초등학교" 남동측 인근
에 위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급
학교 및 임야 등이 혼재하는 주거지주변임야지대로 제반환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 부정형의 경사지로서 활잡목이 자생하는 자연림임.

인접 도로상태

본건은 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀
억제권역임.
본건(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역, 상
대보호구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역,
공익용산지, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 안산지원 2024타경70223 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 산84

* 용도: 임야

* 감정가: 43,065,000원

* 토지면적: 4851.00㎡ (약 1467.5평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOO

* 토지 지분 면적: 494.80㎡ (약 149.7평)

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 장현동에 위치하며, "가온초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 중·대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 임야 등이 혼재하는 주거지 주변 임야 지대로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로는 본건까지 직접 출입이 불가하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 상태입니다. 그러나 인접 도로 상태는 맹지로 확인되어 도로와의 직접적인 연결성은 부족합니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되는 부동산이며, 등기부채권 총액은 0원으로 확인됩니다. 임차인 현황에서도 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 개요에 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 본건의 가장 큰 권리 분석상의 특징은 토지의 일부 지분만 매각된다는 점과 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 공유자 우선매수는 1회에 한해 실시된다는 점입니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 복잡성을 내포하고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 장현동은 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 대규모 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 본건 임야 자체는 직접적인 상권 형성이 어렵지만, 장현지구 개발과 연계된 지역의 발전 추세에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 가온초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변의 주거 지역과 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 본건 부동산 자체의 편의 시설 접근성은 높지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이 과정에서 분쟁이나 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 본건 토지는 도로에 접하지 않은 맹지로, 직접적인 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역, 성장관리권역 등에 중첩적으로 지정되어 있습니다. 특히 개발제한구역은 해제 없이는 개발이 불가하며, 이로 인해 향후 건축 행위 등 개발 가능성이 매우 제한적입니다.

* 공유자 우선매수: 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있어, 입찰자의 예상치 못한 결과를 초래할 수 있습니다. 공유자 우선매수는 1회에 한해 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 제약이 많은 지역의 특성을 고려할 때, 추후 개발 과정에서 발생할 수 있는 다양한 요인들은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장현동에 위치한 임야의 일부 지분 경매 물건입니다. 주변은 가온초등학교와 아파트 단지 등이 자리한 주거 밀집 지역이나, 본건 자체는 맹지이며 개발제한구역 등 여러 토지이용 규제로 인해 활용에 제약이 많은 상황입니다. 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수 가능성은 낙찰 후 불확실성을 가중시키는 요인입니다.

8. 투자 포인트

장현지구는 신도시 개발이 활발히 진행되고 있으며, 향후 지역 개발 계획의 변화에 따라 토지이용 규제가 완화되거나 관련 개발 호재가 발생할 경우 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수는 있습니다. 하지만 현재로서는 맹지, 지분 매각, 강력한 개발 제한 등의 리스크가 매우 크므로, 단기 및 중기 투자 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,065,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 복합적인 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 개발 가능성, 공유자 협의 가능성, 향후 시흥시의 도시 계획 및 개발 방향 등에 대한 심층적인 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.