나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71592 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "오이도 선사유적공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 등이 밀집한 공업지대가 형성되어 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 내 제1층 제101호, 제2층 제201호로
외벽 : 복합 판넬 붙임 및 그라스 커튼월 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 강화유리, 샷시 창호임.

이용상태

업무시설이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형의 토지로 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측 및 북서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 시흥시 정왕동 2210)
도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(2015-12-09)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-09)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2013-12-19)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 시흥시 정왕동 2212)
도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2013-12-19)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 시흥시 정왕동 2213)
도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2013-12-19)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 시흥시 정왕동 2210-2)
도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-09)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2013-12-19)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 기호 1, 기호 2는 내부 계단실을 설치하여 이용하였는바, 별도의 철거비 및 공사비가 소요될 수 있어 경매 참가 시 현황을 재확인하시기를 바람.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 용도는 ‘업무시설’임(2024.12.16.기준)
내부 계단실을 설치하여 이용하였는바, 별도의 철거비 및 공사비가 소요될 수 있어 확인요함.(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경71592 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층101호

용도 (제공 정보): 근린상가

용도 (집합건축물대장): 업무시설 (2024.12.16. 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 689.94㎡ (약 208.71평)

토지 지분: 689.8769291524783㎡ (약 208.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 442.84㎡ (약 133.96평)

건물 지분: 442.837㎡ (약 133.95평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,281,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유동화물건: 해당 물건은 채권이 유동화된 자산으로, 특수물건에 해당합니다.

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 ‘업무시설’이나, 현황과 다를 수 있어 확인이 필요합니다. 내부 계단실 설치로 인해 별도의 철거비 및 공사비가 소요될 수 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "오이도 선사유적공원" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 등이 밀집한 공업지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형으로, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북동측, 남동측, 남서측 및 북서측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 경기도 시흥시 정왕동 2210: 도시지역, 준공업지역, 광로3류, 대로2류, 유통업무설비, 중로1류. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역.

* 경기도 시흥시 정왕동 2212: 도시지역, 준공업지역, 소로1류, 유통업무설비, 중로1류. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역.

* 경기도 시흥시 정왕동 2213: 도시지역, 준공업지역, 소로1류, 유통업무설비, 중로1류. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역.

* 경기도 시흥시 정왕동 2210-2: 도시지역, 준공업지역, 광로3류, 유통업무설비, 중로1류. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕으로 지하 1층/지상 7층 내 제1층 제101호, 제2층 제201호 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 복합 판넬 붙임 및 그라스 커튼월 마감이며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 샷시 창호로 되어 있습니다.

3.2. 건물 용도 (집합건축물대장 vs. 실제 이용)

감정평가서 상 용도는 ‘근린상가’ 또는 ‘판매시설’로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 상 용도는 ‘업무시설’로 등재되어 있습니다. (2024.12.16. 기준) 이는 등기부등본 상 용도와 상이할 수 있어, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 이용 상태 (공실 여부)

현재 건물은 업무시설로 이용되고 있으며, 현황 공실 상태입니다.

3.4. 설비 내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 8월 27일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리 (임차인 등)

본 건은 인수되는 임차인의 보증금 또는 기타 부담할 권리가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 임차인 현황 상세

* 임차인: (주)제이제이제이테크

* 보증금: 0원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-01-25

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

4.4. 총 채무액 (등기부채권 총액)

등기부채권 총액은 약 771,817,850원입니다. (근저당 600,000,000원, 가압류 80,000,000원, 가압류 82,310,738원, 임의경매 521,377,803원, 가압류 9,507,112원 등)

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 주변 상권 특성

본건은 시흥시 국가산업단지 내에 위치하며, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 산업단지 종사자 및 주변 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5.2. 인근 편의/문화 시설

"오이도 선사유적공원"이 인근에 위치하여 공원 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무 (검색 결과 반영)

경기도 시흥시 정왕동 2210번지 인근에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 주변이 공업지대 및 산업단지 관련 시설로 구성되어 있어, 혐오시설의 직접적인 영향은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 집합건축물대장상 용도와 공부상 용도 차이

집합건축물대장상 용도는 ‘업무시설’로 기재되어 있으나, 실제 건축물 현황 또는 감정평가 상 용도는 ‘근린상가’ 또는 ‘판매시설’로 파악됩니다. 이에 따른 건축법 등 관련 법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 내부 계단실 설치로 인한 추가 비용 발생 가능성

내부 계단실이 설치되어 있어, 이를 철거하기 위한 별도의 철거비 및 공사비가 발생할 수 있습니다. 관련 비용은 감정평가서 등을 참고하여 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 유동화 물건의 특성

본 물건은 유동화 자산으로, 통상적인 경매 물건과 달리 채권 양도 및 관리 주체가 특수목적법인(SPC)인 경우가 많습니다. 경매 진행 과정이나 이후의 절차에서 일반적인 경우와 다른 점이 있을 수 있으므로, 해당 물건에 대한 추가적인 이해가 필요합니다.

6.4. 현황 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태이므로, 투자 시 공실 위험 및 임대 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 국가산업단지 내에 위치한 근린상가(업무시설)로, 감정가는 12억 8천 1백만원입니다. 토지와 건물을 일괄매각하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 내부 계단실 설치로 인한 추가 공사비 발생 가능성, 유동화 물건으로서의 특수성 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 창출 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시화MTV 등 산업단지 배후 수요를 갖춘 입지.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확.

* 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석.

* 준공업지역 내 상가/업무시설로서의 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 주변 시세, 물건의 현 상태(내부 상태, 공실 여부), 추가 공사 비용 예상액, 투자 목적(실거주/임대수익), 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 이를 고려한 입찰가는 산정되지 않습니다. 본 건의 경우, 용도 불일치 및 내부 계단실로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.