나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72212 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 102-19 중앙빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물내
4층 402호로서,

외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함. 집합건축물대장상 위반건축물(증축/철파이프조/9.7㎡) 등재(2024.12.18.기준)
신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김영순의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 4. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경72212 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 102-19 중앙빌라 4층 402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 196,017,600원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

토지 지분: 38.4985㎡ (약 11.65평)

건물면적: 71.78㎡ (약 21.72평)

건물 지분: 71.785㎡ (약 21.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전(김민상, 2015-02-10), 소유권 이전(박태환, 2021-03-29, 매매가 166,000,000원) 이력이 있습니다.

말소기준권리: 수원지방법원 2021카단50992, 안양지구축산업협동조합의 가압류 (2021-04-13, 8,617,180원) 입니다.

이후 국민건강보험공단의 압류(2022-03-25, 2024-03-11) 및 주택도시보증공사의 강제경매(2024-12-13, 165,000,000원) 등기 등이 등기되어 있습니다.

전체 등기부 채권 총액은 173,617,180원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김영순 승계)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-11

확정일자: 2019-04-11

*주의:* 상기 임차인은 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 잔여분이 있더라도 매수인에게 청구할 수 없으며, 관련 임차권 등기는 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 안산시 상록구 일동은 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

주변에 안산성호중학교가 위치하여 학생 유동 인구가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근으로 도보 이용 가능한 거리 내에 생활 편의시설(상점, 마트 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

안산성호중학교가 인근에 위치하고 있습니다. (상세 거리는 지도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물(증축/철파이프조/9.7㎡)로 등재되어 있습니다 (2024.12.18. 기준).

이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 추후 철거 또는 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

6.2. 미등재 건물

등기부에는 등재되지 않았으나, 건물 제시외 면적 9.70㎡(약 2.93평)의 불법 증축물이 존재하며, 이는 매각에 포함되어 인수됩니다. 이 부분은 위반 건축물 사항과 연관됩니다.

6.3. 기타 리스크

최근 매매 정보 상 'The힐하우스(110-3)' (43.3㎡, 13,300만원)는 본건 소재지(102-19)와 유사하나, '준아트빌(624-4)'(74.485㎡, 18,400만원) 및 '태인어울림B(622-18)'(53.285㎡, 16,500만원)의 경우 본건과 동일한 중앙빌라가 아닌 다른 건물입니다.

본건은 4층 402호로, 4층의 경우 층간 소음 민원에 상대적으로 취약할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 '소로3류(폭 8m 미만)'에 접해있어 도로 접근성이 향후 문제가 될 수 있습니다.

검색 결과, 안산시 상록구 일동 주변에 폐기물 처리 업체들이 다수 확인됩니다. 또한, 과거 쓰레기 매립지였던 곳이 경기지방정원 '새로숲'으로 조성되는 사업이 추진 중이며, 소각장 설치와 관련하여 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 관련 이슈로 간주될 수 있으나, 본건 소재지로부터 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경매 채권자(주택도시보증공사)가 대항력을 포기함에 따라 임차인 관련 위험은 해소된 상태입니다.

다만, 위반건축물 및 미등재 증축 부분이 존재하여 이에 대한 이행강제금 및 원상복구 등의 리스크를 인지해야 합니다.

주변 시세는 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 1억 3천만 원대에서 1억 8천만 원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 1억 9천 6백만 원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

위반 건축물 및 증축 부분의 처리 비용, 향후 이행강제금 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

채권자(HUG)의 대항력 포기로 인한 권리관계 명확성 확보.

안산시 상록구 일동 지역의 일반적인 주거지 내 위치.

다세대주택으로, 소형 투자 또는 실거주 목적 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,017,600원

주변 시세 분석:

* The힐하우스(110-3): 43.3㎡, 13,300만원 (2026.03)

* 준아트빌(624-4): 74.485㎡, 18,400만원 (2026.03)

* 태인어울림B(622-18): 53.285㎡, 16,500만원 (2026.03)

본건 건물 면적(71.78㎡)과 가장 유사한 '준아트빌(624-4)'의 최근 매매가 18,400만원을 참고합니다.

본건의 감정가(196,017,600원)는 주변 시세 최고가보다 높습니다.

위반건축물(9.7㎡)의 원상복구 또는 이행강제금 부담액을 약 1,000만원 ~ 2,000만원 내외로 가정합니다. (정확한 비용은 실사 또는 전문가 상담 필요)

주변 시세와 감정가, 위반 건축물 처리 비용을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 80% 수준인 약 1억 5천 7백만원(157,000,000원)을 하한선으로, 주변 실거래가 최고가(18,400만원) 및 감정가(19,601만원)를 고려하여 보수적으로 접근 시, 1억 5천 8백만원 ~ 1억 7천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

*유의사항:* 위반건축물 철거/원상복구 비용, 추후 이행강제금 부과 여부 및 금액은 별도 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.